路線価 (2023) 長野県長野市大字鶴賀字高畑875-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	7,390万 円 (468 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,390万 円 (468 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者は小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者もしくは中小企業で、ホテル・マンション業者も考えられる。長野駅前核店舗から権堂アーケード街、善光寺方面への人の流れを吸引でき、飲食店やホテルが好調だったが、コロナ禍で業況は一時落ち込んだ。商業採算の取れる極一部の業種限定で中規模画地の店舗や事務所の需要が中心と思われるが、最近の商業地取引は散発的で需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は長野市中心市街地及びその周辺部の商業地域。需要者の中心は店舗、事務所を必要とする県内外の個人、法人事業者である。新型コロナウイルス感染症の影響により、引き続き飲食店等は厳しい状況にあるものの、マンション、ビジネスホテルなど新たな投資も見られつつある。取引事例が少なく、規模・価格水準も多岐にわたることから、中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は長野駅を中心とした市内商業地の事例を採用し実証的である。ただ商業地の事例数が少なく十分な取捨選択ができなかった。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態及び法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界や空室が殆ど生じないレベルの賃料設定となったため相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替・競争関係にある長野市の市街地内の商業地の取引事例から試算された市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定した最有効使用の賃貸用建物の収益に着目して求めた理論的な価格であり、主たる需要者の価値判断において重視されるものの、想定要素が多いことから精度は劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	141.6 坪 (468 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	ホテル兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層ホテル、低層店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	長野駅と権堂商店街を最短で結ぶ準幹線街路沿い
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野駅から権堂方面への準幹線街路沿いに高層マンション、ホテル、飲食店等建ち並ぶ商業地域で、繁華性は市内平均以上で総合的に優れる。ウィズコロナによりホテル、飲食店等業況回復し地価は横ばいに転じると予測。 (2)中心市街地の長野駅近くに位置する商業地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面は現状維持と予測する。地価は概ね横ばい傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気浮揚の実感に乏しいが、生活必需品店舗やマンション分譲等は好調さを維持している。小売業は商況によって新旧の入れ替わりも素早い。 (2)行楽シーズンの個人客の回復が見られる。長野市の人口減少率は県平均より小さい。マンション建設が行われた地域では人口が増加している。
地域要因
(1)市内マンション需要は依然好調で即完売が常態化。一方コロナ禍でホテル宿泊客は一時減少、飲食関連ではテイクアウト型のみ好調、他は徐々に回復。 (2)長野駅前等の中心市街地では、ビジネスホテルやマンション建設、再開発等の新たな投資も見られ、ビジネス需要も徐々に回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、引き続き角地の効用増を考量。なお準防火地域のため基準建蔽率は１０％緩和（地域全体に共通）。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,798 円／平米 56万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,263 円／平米 46万7,015 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,458 円／平米 62万3,042 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,529 円／平米 26万9,535 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,193 円／平米 27万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,374 円／平米 52万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	3 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万949 円／平米 59万8,217 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,747 円／平米 56万1,184 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,066 円／平米 55万5,626 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情