路線価 (2023) 長野県長野市大字高田字中村沖324-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (821 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,630万 円 (821 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,792 円／坪 1平米 6万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市内の路線商業地域。需要者は県内に営業展開する企業、地元中小企業、個人事業者等である。市内路線商業地は総じて借地形態が多く店舗や業種の入れ替わりも激しいため商況が即座に地価には反映しにくい。したがって、所有権に関わる一般的な需要はあまり期待できない。新規投資としては中規模程度の店舗・事務所地等の需要が中心と思われるが、取引が散発的で、地積による差もあるため需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、長野市中心部の商業地域全域に及び、主要幹線道路沿線において代替競争関係が働いている。典型的需要者は、飲食その他サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。当該地域は、店舗事務所の他、一般住宅も混在し、商業施設の集積性は必ずしも高くないが、その背後の住宅地の需給が安定していることから、事業用地への需要もまた底堅い。なお、商業地の取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は市内路線商業地事例を採用し実証的である。状況類似性に優れ、取引価格自体の適正さを重視しており精度面で信頼できる。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態及び法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界や空室が殆ど生じないレベルの賃料設定等の理由から相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は長野市中心部近郊の路線商業地域にあって、商業の利便性・視認性にも優れた事業用地である。比準価格は現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	長野駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	248.3 坪 (821 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
標準地の範囲
東	180 m
西	50 m
南	50 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	35 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１９号沿いで店舗、営業所等が建ち並ぶ。幹線街路で交通利便性が重視され元々繁華性は低い。業種は限定されるがコロナ禍でも業況は安定していた。背後住宅地との価格牽連性から地価は僅かながら上昇と予測する。 (2)本地域は、国道沿いの大型店舗・事務所等とともに一般住宅も認められる路線商業地域である。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあり、今後、地価も比較的堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気浮揚の実感に乏しいが、生活必需品店舗やマンション分譲等は好調さを維持している。小売業は商況によって新旧の入れ替わりも素早い。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)飲食店等はコロナ禍による顧客減少の影響あるが、生活必需品の物販業は一時期より回復している。目立たない程度に徐々に店舗の入替りが進む。 (2)長野市の商業地域においては、個人消費等の回復から新規投資も認められる。路線商業地の需要は比較的堅調であり、その継続が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,020 円／平米 23万8,098 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,821 円／平米 24万746 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,302 円／平米 25万8,866 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,300 円／平米 25万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,413 円／平米 24万6,009 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,400 円／平米 24万5,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,632 円／平米 25万39 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,478 円／平米 21万9,776 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,478 円／平米 21万9,776 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,977 円／平米 23万1,344 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	9 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字高田字中村沖３２４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,672 円／平米 15万992 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,732 円／平米 17万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,782 円／平米 23万699 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情