路線価 (2023) 長野県長野市大字南長野字十念寺裏624-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
価格時点	2023 年
駅名	長野駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円／坪 1平米 9万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野駅以北の商店街の背後地域や商業地域と判定した。需要者は事務所等を必要とする起業者、テナントビル等の経営を目的とした地元の事業者や広域で営業展開する県外の企業である。地域状況から一般の顧客相手の店舗展開は望めず、利用業態が限定されたり、新型コロナウイルスの影響もあったりするが、マンション需要が旺盛で高値取引が見られる面があり、不動産需要は根強い。取引が少なく需要者の中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、長野駅周辺に広がる商業地域で、特に中央通り背後の商業地域と強い代替性が認められる。需要者の中心は、市内の法人企業が中心であるが、市外からの需要も認められる。目抜き通りである中央通り背後の既成商業地域で、繁華性はやや劣るが、令和２年に周辺で新たに市道が開通したこと等から、地価は横ばいとなっている。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似性を有する実際の取引事例を採用して求めたもので、市場の現状を体現した説得力を有する価格である。収益価格は中層の事務所ビルを想定して求めた理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料が得られないため低く求められた。また、建築計画等の基本的な部分に想定要素が多く精度がやや劣る価格である。よって、本件では比準価格を中心に収益価格を比較考慮して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では貸店舗も見られるが、賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が低い。比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は商業地域として一定の規範性を有する取引事例から求められており、信頼性が高い価格である。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後の古くからの商業地域。
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道路のアクセスが改善されたほか近くに公園が開設されている。駅前から離れた商業地域で商況はやや回復しつつあり、マンション用地の需要は高い。今後も当面現状維持で地価動向は横ばいと予測する。 (2)中央通り背後の既成商業地域で、駅からやや離れ繁華性はやや低いが、周辺では市道が開通しており、地価は横ばい傾向で推移している。今後、特に変動要因は見当たらず、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野県経済は持ち直しの動きがみられる。令和４年の個人消費は回復しつつある。令和３年歩行者通行量（権堂町後町）は前年に比べ減少した。 (2)市中心部の飲食店舗の賃貸需要は新型コロナウイルス感染症の影響により弱含みであるが、回復の兆しも見られる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。令和２年接面道路が東方に延伸して長野大通りへ接続された。また、近くのセントラルスクエアが公園に改修された。 (2)中央通り背後の商業地域で、店舗・事務所需要はやや弱いが、周辺地域における市道の開通等で地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,981 円／平米 21万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,226 円／平米 26万8,533 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,510 円／平米 32万2,368 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,216 円／平米 29万1,642 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,922 円／平米 29万3,976 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,860 円／平米 34万9,973 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	3 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,896 円／平米 32万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,016 円／平米 31万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	10万225 円／平米 33万1,344 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	29 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,529 円／平米 26万9,535 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,193 円／平米 27万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,370 円／平米 30万8,681 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万71 円／平米 33万835 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,345 円／平米 35万1,577 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情