路線価 (2023) 長野県長野市大字小島字八幡堰南136-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
価格時点	2023 年
駅名	柳原駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (766 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万426 円 1平米 5万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (766 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万426 円／坪 1平米 5万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の路線商業を中心とした商業系地域である。需要者は地元の企業のほか、全国展開する店舗のフランチャイズ店等も考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響は続いているものの、郊外の路線商業地域では比較的影響は少なく、ドラッグストアー等の小売りや中古車販売店などが幹線道路沿いに新規出店している。商業系の取引が少ないため、中心となる土地の価格帯の把握は困難であるが、坪単価で２０万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、長野市内の郊外型店舗が立地可能な幹線道路沿いの地域と判定した。需要者は、県内の法人が中心となるが、県外の法人等による需要も認められる。郊外の路線商業地域は借地形態が多かったが、近年は地価に割安感が出てきたため、所有権形態の需要も存する。撤退した店舗跡にも新規入居が見られるなど、一定の店舗需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の特性を反映させ低層利用にしたこと、及び来客用駐車場の確保を前提に建物を想定した影響もあり、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内での取引は少ないものの、幅員の広い路線商業地域等より４事例を採用し試算しており、実証的で信頼性が高い。そこで比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では貸店舗も見られるが、賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が低い。これに対し、比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は規範性の高い路線商業地に係る取引事例から求められており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柳原駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	231.7 坪 (766 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、事務所等の混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	35 m
面積	770 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	幹線道路沿いの路線商業地域
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域でもファミリーレストラン等の業績回復は遅れているものの、自動車関連やドラッグストアー等の新規出店が見られるなど比較的堅調で、今後も安定的に推移するものと予測する。 (2)郊外の路線商業地域で、近年、地価は概ね安定的に推移してきており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野市の商業地需要は、新型コロナの影響も残り全般的に低調であるが、郊外型店舗の適地は比較的需要が堅調である。 (2)長野市内の路線商業地の需要は堅調で、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的である。
地域要因
(1)国道沿いにある地域の中心的スーパーマーケットが撤退した後、中古車販売店が開業した。 (2)郊外の路線商業地域で、付近のスーパー跡に中古車販売店が入居し、繁華性等への影響は限定的であると思料され、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	14 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,201 円／平米 19万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,478 円／平米 21万9,776 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,478 円／平米 21万9,776 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,031 円／平米 18万1,932 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,253 円／平米 19万2,584 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,145 円／平米 26万1,653 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,304 円／平米 26万2,179 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,545 円／平米 21万80 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情