路線価 (2023) 長野県長野市稲里町中央3-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市稲里町中央３丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	川中島駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,751 円 1平米 7万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,751 円／坪 1平米 7万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、犀南地区の郊外店舗が立地可能な幹線道路沿い地域を中心に犀北地区幹線道路沿い地域を含み形成される。需要者は、市内外の法人・事業者が中心となる。本地域は、区画整理事業の実施により整備された幹線道路沿いに中核店舗が出店し、背後に良好な住宅地域が拡がることから、犀南地区中心地域となり、地価も安定的に推移している。幹線道路沿い商業地域の事例は稀少で、取引面積にもばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は長野市内の路線商業地域で、犀南地区の路線商業地域と強い代替性が認められる。需要者の中心は沿道型店舗を展開する県内外の事業者のほか不動産賃貸事業者が想定される。周辺では郊外型の大型店舗が集積しており、商況は安定しており、地価は横ばいで推移している。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿い類似地域に取引事例は稀少であるが、犀北地区を含む幹線街路沿いの商業地域乃至これに準ずる立地にある事例より試算を行った比準価格には、実証性が認められる。郊外型商業地域であることから、容積率を活用した効率的賃貸想定は困難であり、収益価格は低位に試算された。よって、犀南地区の中心商業地域となる本地域の性格を踏まえ、比準価格を重視することとし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ評価額を決定した。 (2) 周辺では賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が低い。これに対し、比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は規範性の高い犀南地区の路線商業地に係る取引事例を中心に求めており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川中島駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	264.1 坪 (873 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の大型店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市稲里町中央３丁目１番３
標準地の範囲
東	350 m
西	250 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	50 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	犀南地区の中心路線商業地域
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗入替も認められるが、店舗密度は高く、繁華性の高い状況に変化はない。犀南地区中心幹線道路沿い地域として、車両通行量も多く、地域の収益性は堅実で、競争力を維持する地域として地価は安定的と予測。 (2)幹線道路沿いに全国展開する大型店舗が集積する路線商業地域で、商況に特段の変動はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万16 円 1平米 7万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の収益に及ぼす影響は否定できないが、人流は改善し、優良立地地域のマンション開発も活発で、地価は安定的に推移。 (2)長野市内の路線商業地の需要は堅調で、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的である。
地域要因
(1)地域に特に変動要因は認められない。犀南地区の中心商業地域で、主要幹線道路沿いにあることからも、堅実な地域動向を示している。 (2)犀南地区の路線商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	16 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲里町中央３丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,252 円／平米 21万9,029 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,318 円／平米 21万9,247 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,190 円／平米 24万8,578 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲里町中央３丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
標準価格 平米 坪	7万225 円／平米 23万2,164 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲里町中央３丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,910 円／平米 24万7,652 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,910 円／平米 24万7,652 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,060 円／平米 24万8,148 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市稲里町中央３丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,446 円／平米 17万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,378 円／平米 17万6,468 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,864 円／平米 24万7,500 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情