路線価 (2023) 長野県長野市青木島4-4-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市青木島４丁目４番２外
価格時点	2023 年
駅名	川中島駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,870万 円 (1314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,870万 円 (1314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円／坪 1平米 6万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市犀南地区の商業地域を中心として犀川以北の商業地域も含む。需要者は店舗、事業所を展開する県内外の事業者のほか不動産賃貸事業者が想定される。犀南地区における中心的幹線道路沿いの商業地域であり、飲食、物販店舗、事業所の集積度は高く、需給状況は安定している。背後には犀南地区の住宅地域が広域的に広がり顧客の購買力は良好である。幹線道路沿いの商業地域であり画地規模には幅があり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。 (2) 同一需給圏は長野市及び隣接する須坂市・中野市の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は店舗を必要とする県内外の個人・法人事業者。近隣地域は車両の交通量が多く、商業施設集積度が比較的高い郊外路線商業地域である。同地域は背後の住宅地域の需要が堅調で、需給は安定的。取引件数は少なく、規模・価格水準も様々であるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似の幹線道路沿いの事例を中心に採用し、市場価値を反映した説得力のある価格となっている。収益価格については路線商業地域においては業種により建物に多様性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じる。また駐車場確保の点から敷地の有効利用度が低く賃貸の収益性は低位となった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の十分認められる幹線道路沿いの事例を中心に採用しており、市場価値を反映した説得力のある価格である。収益価格は建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定により価格に幅が生じるため、精度は相対的に劣る。代表標準地との検討を踏まえ、信頼度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川中島駅東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	397.5 坪 (1314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等の混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市青木島４丁目４番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	犀南地区の中心的幹線道路沿いの商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市犀南地区を縦断する主要幹線道路であり、交通量が多く、店舗、事業所の集積度は良好であり、テナント需要は安定的である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 (2)郊外に位置する幹線道路沿いの商業地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面は現状維持と予測する。郊外路線商業地域の需給は安定しており、地価水準は当面横這い傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)長野市の人口減少率は県平均より小さい。マンション建設が行われた地域では人口が増加している。郊外型店舗の状況は比較的堅調である。
地域要因
(1)犀南地区の主要幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	20 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島４丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,460 円／平米 22万3,023 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,295 円／平米 23万5,701 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,619 円／平米 22万6,854 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	16 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島４丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,252 円／平米 21万9,029 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,318 円／平米 21万9,247 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,020 円／平米 24万8,016 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島４丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万543 円／平米 23万3,215 円／坪
推定価格 平米 坪	7万543 円／平米 23万3,215 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,318 円／平米 21万5,941 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市青木島４丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,924 円／平米 23万1,169 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情