路線価 (2023) 長野県長野市西和田1-313-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市西和田１丁目３１３番１外
価格時点	2023 年
駅名	北長野駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,020万 円 (480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市内の路線商業地域。需要者は県内に営業展開する企業、地元中小企業、個人事業者等である。市内路線商業地は総じて借地形態が多く店舗や業種の入れ替わりも激しいため商況が即座に地価には反映しにくい。したがって、所有権に関わる一般的な需要はあまり期待できない。新規投資としては中規模程度の店舗・事務所地等の需要が中心と思われるが、取引が散発的で、地積による差もあるため需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は長野市の犀川以北の路線商業地域が中心である。需要者は沿道型店舗、事務所を展開する県内外の事業者及び地元の不動産賃貸業者が想定される。長野市市街地の東部に位置する路線商業地域であり、国道１８号沿いに比べ商業集積度はやや低いが、中心市街地へのアクセスは良好で、テナント需要も安定的である。個々に物件特性が異なるため、中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は市内路線商業地事例を採用し実証的である。状況類似性に優れ、取引価格自体の適正さを重視しており精度面で信頼できる。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態及び法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界や空室が殆ど生じないレベルの賃料設定等の理由から相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は類似性の十分認められる幹線道路沿いの事例を中心に採用し、市場価値を反映した説得力のある価格である。路線商業地域においては業種により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北長野駅南方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	145.2 坪 (480 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市西和田１丁目３１３番１外
標準地の範囲
東	130 m
西	300 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	当該地域の東に各種店舗の集積する「市場」があり集客量が多い
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４０６号沿いで各種店舗が集積する「青空市場」の延長線上で商業繁華性は高い。多業種が混在しているため新型コロナの影響は限定的で総じて好調維持。大型店出店により地価は上昇へ転じるものと予測する。 (2)中心市街地近郊に位置する路線商業地域。路線沿いには開発余地があり、大型店舗の新規出店も見られることから、商況は安定した状況が続くと予測される。地価は横ばいからやや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気浮揚の実感に乏しいが、生活必需品店舗やマンション分譲等は好調さを維持している。小売業は商況によって新旧の入れ替わりも素早い。 (2)長野市の人口減少率は県平均より小さい。マンション建設が行われた地域では人口が増加している。行楽シーズンの個人客の回復が認められる。
地域要因
(1)飲食店や美容室はコロナ禍による顧客減少の影響が続くが、生活必需品の物販業は一時期より回復。当該路線沿いに大手電機店が出店、集客力に期待。 (2)ケーズデンキ長野西和田店が２０２２年４月オープン。路線型商業店舗の需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。角地の効用増を考量。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市西和田１丁目３１３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,020 円／平米 23万8,098 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,821 円／平米 24万746 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,821 円／平米 24万746 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市西和田１丁目３１３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,204 円／平米 22万8,788 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市西和田１丁目３１３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,119 円／平米 24万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,924 円／平米 23万1,169 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市西和田１丁目３１３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,478 円／平米 21万9,776 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,478 円／平米 21万9,776 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,921 円／平米 21万1,323 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情