路線価 (2023) 長野県長野市豊野町豊野字上神代1333-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
価格時点	2023 年
駅名	豊野駅 から 230m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	695万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	693万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円／坪 1平米 3万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野市内でも中心部より遠隔の近隣商業地域あるいは郊外路線商業地域。需要者は地元中小企業、個人事業者等である。市内商業地は総じて借地形態が多く店舗や業種の入れ替わりも激しいため商況が即座に地価には反映しにくい。したがって、店舗併用住宅地以外は所有権に関わる一般的な需要はあまり期待できない。新規投資としては小規模店舗兼住宅地等の需要が中心と思われるが、取引が散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、長野市及び周辺市町村の商業地域及び住商混在地域である。典型的需要者は、小規模な小売・サービス業等の事業者である。当該地域における商店街の市場規模は小さく、郊外大規模店舗への顧客流出が続き、令和以降は台風による被災にコロナ禍もあいまって、商況は厳しい。不動産市場においても、事業用地に係る需要と供給並びに市場参加者のいずれもが、なお限定的と思料され、その価格水準についても、把握の困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は長野市内商業地の事例を採用し実証的である。豊野地区では１事例のみであったが類似の事例も含み精度面で信頼できる。収益価格は需給動向や賃貸市場の実態および法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界や空室が殆ど生じないレベルの賃料設定等の理由から相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、古くからの豊野駅前商店街にあって小規模ではあるが、なお事業用地としての需要となる。比準価格は現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	豊野駅北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗、住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)豊野駅前の古くからの商店街。専門店が多いため集客力は元々弱く繁華性は低い。台風被害や新型コロナによる顧客減少の影響は和らいだものの、需要は停滞したままで当面は地価下落と予測する。 (2)本地域は、周辺の複合商業施設の影響から商況は低迷しており、閉鎖した店舗や空家も多く認められる。その地域要因に特段の変動は認められず、当面、地価の下落傾向が継続すると予測せざるを得ない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊野町を中心に景気後退が続いている。台風被害やコロナ禍により顧客減少。人口減少とともに不動産市況は停滞が続く。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)駅前商店街であるが元々店舗密度は低く、台風被害（駅南地域）やコロナ禍でも閉店等は少ない。国道１８号沿いの大型店が近く再開予定。 (2)豊野町では、台風被災・コロナ禍を経て、生活再編の動きも着実に認められ、その継続が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	26 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,364 円／平米 13万6,749 円／坪
推定価格 平米 坪	4万992 円／平米 13万5,520 円／坪
標準価格 平米 坪	4万992 円／平米 13万5,520 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,981 円／平米 21万4,827 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,226 円／平米 26万8,533 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,912 円／平米 13万8,561 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,159 円／平米 13万9,378 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,807 円／平米 8万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,599 円／平米 10万7,772 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,053 円／平米 11万5,885 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,016 円／平米 13万5,599 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,543 円／平米 13万729 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,229 円／平米 12万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情