路線価 (2023) 長野県長野市篠ノ井岡田字西中条457-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
価格時点	2023 年
駅名	篠ノ井駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 3万6,366 円
1平米当たり	1平米 1万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (1832 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (1832 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円／坪 1平米 1万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市を中心に隣接する須坂市、千曲市等を加えた長野地域の工場・倉庫等の立地条件を備えた工業系の地域である。需要者は、事業を拡大しようとする地場の企業が中心になるものと考えられる。景気の後退やコロナ禍で、設備投資を控える動きがみられたが、令和２年春先からは生産も回復傾向で、設備投資も上向いており、特に市街地に近い幹線道路沿い等の立地条件が良好な工場地や高速Ｉ．Ｃ．に近い流通業務地区等の需要は堅調である。 (2) 同一需給圏は東北信地区の工業地である。需要者の中心は工場、物流拠点を求める長野県内外の法人である。長野県経済はコロナ禍の中、生産水準が回復しており、国内外での経済活動再開の動きに伴う需要の活発化もあり生産は持ち直しつつある。また、ネット通販関係物流の増加により物流拠点の需要は旺盛である。洪水浸水想定区域内にあるが水害リスクの影響は限定的である。工業地の取引は少なく、取引規模もばらばらで中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、長野地域の工場地の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該工業団地は、昭和３９年頃に開発され、セメントの中継基地や電子・光学材料、農産物関連の工場・倉庫・営業所等数社が操業している。原価法及び収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、適切な取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は北信及び東信地区の工業地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は理論的な価格であるが、当該地域は自社工場が多く、賃貸工場は皆無であり、賃貸を想定しえないため試算は行えなかった。よって実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の工業地における公示価格との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠ノ井
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	554.1 坪 (1832 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	33 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周りには農地も多く見られる住宅地に隣接する小規模な工業団地
街路	６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の製造工場や物流倉庫、営業所等が集まる小規模な工業団地で、街路条件やＩ．Ｃ．への接近性等はやや劣る。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)新型コロナウイルス感染症が続く中、製造業は持ち直しており、今後もネット通販市場の拡大等による物流拠点需要の増加が続くものと予測。当面現状維持で取引価格の推移を踏まえ地価は強含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産は高水準で推移し、製造業や物流関係の設備投資は増加傾向で、工業地や高速インターに近い流通業務用地等の需要は堅調。 (2)２０２１年工場立地動向調査結果によると長野県の製造業等の工場立地件数は２９件で全国９位であった。長野市で新規工業団地の造成が開始した。
地域要因
(1)中規模の製造工場や物流倉庫等が集まる小規模な工業団地で、地域要因に格別の変動はない。高速インターや幹線道路からのアクセスはやや劣る。 (2)地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸水想定区域（浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	15 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,970 円／平米 7万5,939 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,569 円／平米 7万4,613 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,026 円／平米 4万9,676 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	13 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,476 円／平米 5万7,776 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,651 円／平米 5万8,354 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,564 円／平米 4万8,149 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	26 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,400 円／平米 2万7,770 円／坪
推定価格 平米 坪	8,400 円／平米 2万7,770 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,462 円／平米 4万4,505 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万755 円／平米 6万8,616 円／坪
推定価格 平米 坪	2万150 円／平米 6万6,616 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,476 円／平米 4万7,858 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520218 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,488 円／平米 5万4,509 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,325 円／平米 5万3,970 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,102 円／平米 4万9,927 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情