路線価 (2023) 長野県長野市大字柳原字下返町2551-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 長野市長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
価格時点	2023 年
駅名	柳原駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (948 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (948 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円／坪 1平米 2万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野市を中心に近隣周辺に位置する市町村の工業地域が圏域。需要者の中心は地元の企業であるが、県内企業及び県外大手企業の地域拠点も考えられる。世界的に資材、エネルギー価格が高騰している影響で回復傾向であった製造業の業績も一服感が見られる中、物流関係はコロナ禍以降も業績が好調で、設備投資する企業も増えている。取引される画地規模に開きがあり、中心となる土地の価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は長野市及び隣接する須坂市の工業地域と判定した。需要者は地元企業を中心として広域的に支店を有する県外企業も含まれる。中規模の区画が建ち並ぶ工場団地に所在し、中規模の工場、営業所、倉庫等の需要が見込まれるが、物流施設の需要増加が長野市内における工業地全体の需要を押し上げており、需要は強含みである。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が未成熟で、賃貸工場を想定することが困難な地域であることから、収益還元法は適用しなかった。工業地の取引は少ないことに加え個別事情を含むものがある中、広範囲に設定した同一需給圏より事例を収集、選択し、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格は妥当性があるものと判断してこれを採用し、単価と総額との関連や周辺工業団地との価格バランスにも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場・営業所等が多く賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。これに対し、比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は規範性の認められる工場地に係る取引事例から求められており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柳原駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	286.8 坪 (948 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長野市長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	32 m
面積	930 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理事業地内の工業団地
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)業績が好調な企業は設備投資を計画、実施しており、工業地需要も回復傾向で推移するものと予測する。相対的に低廉で推移してきた工業地の地価も今後は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)長野市北部の中規模の工場、営業所等が区画整然と建ち並ぶ熟成した工業団地であるが、物流施設の需要増加が長野市内における工業地全体の需要を押し上げており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原油、原材料価格高騰の影響で製造業を中心に厳しい環境が続いているが、物流等好調な業種もあり、市内でも産業団地の新規開発も計画されている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により物流施設の需要が強まり、これが工業地全般に及んでおり、工業地の需要は強含みである。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)長野市北部の工業団地で、工場地への需要が全般的に強まっているが、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	13 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,476 円／平米 5万7,776 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,651 円／平米 5万8,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,418 円／平米 9万7,256 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	26 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,793 円／平米 5万8,824 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,833 円／平米 9万8,628 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	16 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,806 円／平米 10万8,457 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,806 円／平米 10万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	3万746 円／平米 10万1,646 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	15 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,970 円／平米 7万5,939 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,015 円／平米 7万6,088 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,793 円／平米 8万8,578 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	20 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,380 円／平米 15万26 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,652 円／平米 15万926 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,388 円／平米 14万135 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情