路線価 (2023) 長野県松本市宮渕1-609-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,305 円／坪 1平米 7万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市中心市街地の北側周辺部に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は松本市内及び周辺市町村居住の一次取得者層又は買替層である。需給動向は、利便性の高い市街地内の住宅地域を中心に需要が堅調な状況が続いているが、土地利用度が高いため宅地供給量が少なく、宅地需給は引き締まっている。需給の中心となる価格帯は土地１４００～１６００万円程度、新築の戸建物件で４０００万円程度が標準的である。 (2) 同一需給圏は松本市中心付近の住宅地域で、特に宮渕、蟻ケ崎、桐、沢村等の利便性の高い地区に強い代替関係が認められる。需要者の中心は、松本市及び周辺自治体居住の個人が主である。住環境、利便性に優る住宅地域であり、相対的に供給が少ないため地価水準は引き続き底堅い。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的な土地のみで１５００万円前後、新築建物付は品等にもよるが３５百万円～４５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域にはアパート等の収益物件の立地も見られるが、土地既得者による経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、多数の取引事例に基づいて求められたもので、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。また、当該地域の取引は自用目的が多い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域である。収益価格は想定要素が多く、また松本市では既得地主の土地活用によるアパートが多いため賃料水準が低く抑えられており、比準価格より低位に求められた。一方、同一需給圏内の現実の取引市場において行われた取引事例を基に試算された比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より比準価格を標準とし、収益価格の意義を参酌しつつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	90 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13.5 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部近郊の既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと思われる。利便性の高さから住宅地需要は比較的堅調であるのに対し、供給は限定的で、当面地価は上昇傾向と予測する。 (2)松本市中心部の住宅地は稀少性が認められ需要に対し相対的に供給が少ないことから、地価水準は今後暫くの間、底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地地域を中心に住宅地需要は堅調である。 (2)この一年で市全体の人口は微減、高齢化率はほぼ横這いである。物価高の影響等あるも、市内の利便性の高い住宅地の需要は底堅い。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。市中心部に近く、住宅地需要は堅調であり、稀少性が高まっている。 (2)特に変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,713 円／平米 24万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,756 円／平米 24万7,143 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,511 円／平米 24万9,639 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2 円／平米 19万8,367 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,257 円／平米 24万5,494 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,332 円／平米 23万5,824 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,029 円／平米 22万1,598 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,846 円／平米 21万7,687 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,590 円／平米 22万6,759 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,794 円／平米 21万4,209 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,363 円／平米 22万9,314 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,253 円／平米 23万8,868 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情