路線価 (2023) 長野県松本市中央4-1155-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市中央４丁目１１５５番１
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,794 円／坪 1平米 8万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ松本駅の東側、中心市街地の住商混在地を含む住宅地域一帯である。需要者の中心は松本市又は近隣市町村居住の二次取得者等である。元々供給が少ない地域に加え大型商業施設開業に伴い利便性が向上し、需要は堅調に推移している。市場における中心価格帯は土地総額で２０百万円～２２百万円程度、新築の戸建物件は４０百万円～５０百万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は松本市中心部及びその近郊に所在する商住混在地域を含む住宅地域。需要者の中心は松本市又は近隣市町村居住の二次取得者等である。需給動向は周辺の人通り・車通りは多く、休日を中心に交通渋滞も発生しているが、一方で近隣には大規模商業施設が存し、良好な利便性の確保が可能なエリアで底堅い需要が存する。市場における中心価格帯は、土地で２０百万円超、新築戸建住宅で４０～５０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映しており実証的な価格である。一方収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は一般住宅を中心として共同住宅、事務所等も見られる地域であるが、賃貸経営は既存の地主によるものが多く取引に当たっては収益性はあまり考慮されない。従って、実際の取引価格を基に試算した比準価格を重視し、収益価格を斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域には戸建住宅を中心に共同住宅、事務所等がみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、本件では取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松本駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事務所等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市中央４丁目１１５５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	13 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本駅に近く利便性の高い既成住宅地域で、価格水準は市内でも高位にある。中心地に近い立地条件に加え、徒歩圏内の大型商業施設開業により利便性がさらに向上し、住宅地価は引き続き上昇していくものと予測する。 (2)近隣に大規模商業施設が存する利便性が良好な地域で低層住宅のほか事務所等もみられる。高止まり感も出始めているが低金利及び住宅ローン減税等の政策により住宅需要は今後も強含みで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,794 円 1平米 8万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松本市の人口は微減で推移。高齢化率は県平均より低い。需給は市街地及び近郊で比較的堅調である。 (2)低金利・住宅ローン減税等の政策で、市街地及び郊外でも快適性・利便性に優る住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)利便性良好な住宅地域として成熟し、近くの大型商業施設開業により利便性が更に向上した。 (2)徒歩圏内に大規模商業施設が存するため、利便性が良好な住宅地域を形成する。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央４丁目１１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
推定価格 平米 坪	7万252 円／平米 23万2,253 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,232 円／平米 25万8,635 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央４丁目１１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,563 円／平米 26万9,647 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,964 円／平米 26万4,361 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央４丁目１１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,816 円／平米 25万648 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,627 円／平米 24万6,717 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,555 円／平米 25万9,703 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央４丁目１１５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,288 円／平米 28万1,962 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,780 円／平米 27万3,671 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,838 円／平米 26万638 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情