路線価 (2023) 長野県松本市開智1-1528-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,573 円 1平米 8万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,242 円／坪 1平米 8万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本市中心市街地の中心部とその周辺の既存住宅地域。需要者の中心は４０～５０歳代を中心とした松本市内居住者の買替え需要が多くを占める。需給動向としては市中心部に位置する古くからの住宅街で品等は高く、稀少性から供給が限られており、富裕層を中心に底堅い需要が見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地は１８００万円～２２００万円前後、買い手は富裕層が多いことから注文建築が大半であるが、建築資材の高騰が認められる。 (2) 同一需給圏は、松本市中心市街地から北部にかけての住宅地域と判定する。需要者としては、市内在住又は通勤者のうち高所得の二次取得者や地縁的選好性を有する者が中心である。需給動向は、近隣地域の住宅地に対する潜在的な需要が強い一方で、稀少性のために供給は極めて少ないので、売り物件があると短期間で成約する。市場において需要の中心となる価格帯は、複合不動産で総額５～６０００万円、土地のみで総額２０００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、一部に共同住宅も見受けられるも、築後年数を経た中古アパートが多く、新たなアパート建築の動きは余り見られない。また収益価格は比較的高価格水準の土地価格に見合う収益が得られないため低位に求められ、その規範性は低いものと判断する。取引は自用目的が大半であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 類似地域における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。松本市内ではアパートの供給が多く賃料水準が低く抑えられているため、収益価格はやや低位に試算された。また、近隣地域は、戸建住宅等の自用の物件に対する需要が中心である。以上より、規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、類似基準地や公示地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松本駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部等に近く利便性の高い閑静な環境の住宅地域。戸建住宅が多いが一部に集合住宅も見受けられる。旧来からの住宅が多く、今後とも現状維持で推移するものと予測。地価は稀少性が高く、やや上昇傾向で推移。 (2)市街地の中心部に近い、環境条件や利便性に優る品等の高い住宅地域である。潜在的需要が強い一方で、稀少性が高く、供給が少ないので、今後も地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万3,573 円 1平米 8万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万3,242 円 1平米 8万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万3,242円 1平米 8万8,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は認められるものの、住宅市場は比較的安定しており、地価についてはほぼ横ばいから上昇傾向で推移している。 (2)松本市中心部等の利便性や居住性の高い住宅地に対しては、引き続き旺盛な需要が見られる。
地域要因
(1)松本市中心市街地内に位置し同市を代表する品等の高い住宅地域であり、土地の供給は少なく、根強い需要が認められる。 (2)特に変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,000 円／平米 29万928 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,608 円／平米 28万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	9万209 円／平米 29万8,231 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,563 円／平米 26万9,647 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,140 円／平米 28万8,085 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2 円／平米 19万8,367 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,257 円／平米 24万5,494 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,464 円／平米 28万9,156 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,675 円／平米 25万6,794 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,936 円／平米 27万880 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,899 円／平米 23万7,698 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,258 円／平米 23万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,692 円／平米 28万9,910 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情