路線価 (2023) 長野県松本市井川城2-3992-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
価格時点	2023 年
駅名	南松本駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円／坪 1平米 6万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、松本市中心市街地及びその周辺に位置する住宅地域で、需要者は松本市及び周辺市町村の居住者が中心である。当市中心部に位置する住宅地域は市街地及び商業施設等に近く、生活利便性が優れることから相対的に需要は多いのに対し、供給が限定されるため地価は上昇傾向である。土地については１３００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、松本市中心市街地周辺部に存する住宅地域一帯だが、特に代替性が高いのは、中心市街地南西部の住宅地域。需要者の中心は松本市内及び周辺市町村居住の一次取得者層である。需給動向は、中心市街地や店舗等に近く、利便性の高さから需要は堅調である一方、供給は限定的で、一部には高値の取引も見られるなど、需給は引き締まっている。需給の中心となる価格帯は土地１３００万円前後、新築の戸建物件で３５００万円程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心であるが、共同住宅も見受けられる。収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し、直接法により試算したが、当地域の快適性、利便性等の居住環境が収益性に完全換価できず低位に求められた。よって、松本市中心部の住宅地域の５事例を採用し実証的で具体性に富む比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、松本市街地の類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。アパート等も見られる地域であるが、土地既得者による経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、取引は自用目的が中心である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南松本駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	松本駅と南松本駅との間に位置する利便性の高い既成住宅地域。
街路	基準方位　北　　４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市中心に位置する住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと思料される。居住環境、利便性等が優れることから当市中心部の住宅需要は相対的に多く、地価も上昇傾向である。 (2)中心市街地や商業施設に近い既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと思われる。利便性の高さから、需要は堅調であるのに対し、供給は限定的で、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口、生産年齢人口とも微減。住宅地地価は市街地及びその外縁部の利便性や居住環境が良好な地域では上昇傾向である。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地地域を中心に住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)需給関係は安定的に推移しており目立った変化はない。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。中心市街地、店舗等に近く利便性が高い地域で、住宅地需要は堅調であり、一部には高値の取引も見られる。
個別的要因	(1)方位が東向きであるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,895 円／平米 18万8,095 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,407 円／平米 18万9,788 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,662 円／平米 20万3,855 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,085 円／平米 17万8,805 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,290 円／平米 17万6,177 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,301 円／平米 18万9,437 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,771 円／平米 12万1,565 円／坪
推定価格 平米 坪	5万79 円／平米 16万5,561 円／坪
標準価格 平米 坪	6万482 円／平米 19万9,953 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,750 円／平米 21万758 円／坪
推定価格 平米 坪	7万417 円／平米 23万2,799 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,141 円／平米 21万5,356 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,275 円／平米 20万2,575 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,215 円／平米 20万2,377 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,833 円／平米 20万4,420 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情