路線価 (2023) 長野県松本市笹部1-767-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市笹部１丁目７６７番１２
価格時点	2023 年
駅名	南松本駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円／坪 1平米 6万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市の近郊から郊外に所在する住宅地域全般であるが、強い代替競争関係を有するのはＪＲ南松本駅から概ね３ｋｍ圏内にある笹部地区及びその周辺の住宅地である。中心的な需要者の属性は、松本市に居住又は通勤する一次取得者である。近隣地域は、商業施設に近接して利便性が高いうえに環境条件も良好なため、根強い需要が見られる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２百万円前後、新築戸建住宅で３５百万円前後である。 (2) 同一需給圏は、奈良井川以東、ＪＲ篠ノ井線以西で南松本駅から概ね２．５ｋｍ圏内にある住宅地域。需要者の中心は松本市内及び周辺市町村居住の一次取得者である。需給動向は、民間の分譲に加え両島地区で区画整理事業も行われており供給は一定数あるが、市街地地域においては需要も堅調で、需給は引き締まっている。需給の中心となる価格帯は、土地１１００～１２００万円程度、新築の戸建物件で３５００万円程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。また、対象標準地の街路条件や画地規模を考慮すると賃貸共同住宅等の収益物件を想定することは困難であることから、収益価格の試算は断念した。近接する類似地域における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より、比準価格を採用し、類似の標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内における現実の取引事例に基づき実証的である。当該地域及び周辺地域はアパートも見られる地域であるが、土地既得者によるアパート経営が多く、標準地の規模等の関係から収益還元法は非適用とした。また、近隣地域は収益性より居住の快適性を志向する住宅地域であるから、規範性が高い比準価格を標準とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南松本駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市笹部１丁目７６７番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	近郊の住宅地域
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境が良好で、商業施設に近接して利便性も優る住宅地域である。周辺地域の分譲住宅団地は根強い需要に支えられて高価格の取引が見られ、地価は上昇基調を継続すると予測する。 (2)市内では環境や価格帯とも中庸で市場で最も需要がある標準的な住宅地域。需要が底堅く、供給過少な市場構造と政策効果で物件に稀少性が働くため、コロナ禍であるも地価は上昇基調を継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の中でも、利便性や居住性の高い住宅地に対しては旺盛な需要が見られる。 (2)松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。需要は総じて底堅さがあり安定的である。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)近隣地域に特別な変動要因は無いが、周辺の征矢野、両島地区で区画整理による宅地分譲が施行されており、高価格帯の取引が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市笹部１丁目７６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,787 円／平米 20万7,574 円／坪
推定価格 平米 坪	6万795 円／平米 20万988 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,853 円／平米 19万4,568 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市笹部１丁目７６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,326 円／平米 17万9,602 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,598 円／平米 18万501 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,415 円／平米 20万3,038 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市笹部１丁目７６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,895 円／平米 18万8,095 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,407 円／平米 18万9,788 円／坪
標準価格 平米 坪	6万877 円／平米 20万1,259 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市笹部１丁目７６７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,702 円／平米 18万845 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,541 円／平米 18万313 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,773 円／平米 19万4,304 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情