路線価 (2023) 長野県松本市清水1-1480-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市清水１丁目１４８０番１２
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万264 円 1平米 7万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万264 円／坪 1平米 7万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市中心市街地内及びその周辺部の住宅地域又は混在地域一帯。需要者の中心は松本市内及び周辺市町村居住の一次取得者及び二次取得者である。需給動向は、既成市街地で供給は限定的であるのに対し、大規模店舗に近い立地で利便性が高く人気の高い地域であるため需要は堅調で、需給は強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地１４００万円～１５００万円程度、新築の戸建物件で４０００万円程度が標準的である。 (2) 同一需給圏の範囲は、当市中心市街地及びその周辺の住宅地域で、需要者の中心は当市内及び当市を都心とする周辺市町等の居住者が主体である。当市中心市街地に近い既成住宅地域で、小・中学校、幹線道路に近く利便性は優れ、地価は上昇傾向である。全般的に、土地価格が１５００万円程度、新築の戸建住宅では４０００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。当該地域及び周辺地域では、土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、賃貸経営目的の取引は少ない。以上より、市場の実態を反映し規範性が高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は中心市街地に近い住宅地域等における取引事例より算定され、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は快適性・生活利便性等の賃料への換価反映が難しいため低位に試算され、規範性・説得力は低い。よって、実証的な比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市清水１丁目１４８０番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模商業施設に近く利便性が優れる。
街路	基準方位　北　　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に近く利便性の高い既成住宅地域で、今後も閑静な住宅地域としての現状を維持するものと思料する。利便性の高さから需要が堅調である一方、供給は限定的であり、地価は僅かながら上昇傾向継続と予測する。 (2)中心市街地に近く生活利便性に優れる閑静な既成住宅地域であり、需給は強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万264 円 1平米 7万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万264 円 1平米 7万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気先行きに対する不透明感と現下のコロナ禍の影響が市場にあるが、利便性に富む住宅地に対する需要は根強い。 (2)総人口、生産年齢人口とも微減。住宅地地価は市街地及びその外縁部の利便性や居住環境が良好な地域では上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)国道、ショッピングセンターに近い既成住宅地域であり、熟成が進みつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市清水１丁目１４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,665 円／平米 24万6,842 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,347 円／平米 24万2,485 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,723 円／平米 25万3,646 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市清水１丁目１４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,972 円／平米 22万1,409 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,856 円／平米 21万7,720 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,337 円／平米 22万2,616 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市清水１丁目１４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,975 円／平米 19万1,665 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,311 円／平米 20万6,000 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,832 円／平米 25万4,007 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,800 円／平米 25万3,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市清水１丁目１４８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,593 円／平米 21万238 円／坪
推定価格 平米 坪	6万117 円／平米 19万8,747 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,985 円／平米 23万1,370 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情