路線価 (2023) 長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内209-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,243 円 1平米 5万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,243 円／坪 1平米 5万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松本市北部に位置する住宅地域一帯で、強い代替競争関係を有するのは、岡田、原、水汲の住宅地域とその周辺地域である。需要者の中心は松本市内に通勤する一次取得者であるが、周辺市町村からの流入も認められる。周辺一帯の居住環境や利便性が良好なことから需給動向は概ね堅調で、地価も上昇傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は土地のみの総額で１０百万円～１２百万円程度、新築戸建住宅で３２百万円～３５百万円程度が標準である。 (2) 同一需給圏は松本市北部郊外の住宅地域と判定。需要者の中心は松本市の居住者であるが、他の市町村からの転入もある。需給動向は低金利政策・住宅ローン減税を背景に市街地内の利便性が優る住宅地域を中心に住宅需要は旺盛になっており、住宅地価も上昇している。市場の中心価格帯は土地で１０～１２百万円程度、新築戸建住宅で３２～３５百万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 松本市北部に位置する自用目的の取引が多い住宅地域である。近隣地域周辺の比較可能性の高い事例を収集・採用したことから得られた比準価格の説得力は高い。一方収益価格については、地価に見合う賃料が期待できず賃貸市場が未成熟なため、相対的に説得力は劣るものと判断した。したがって本件評価においては、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既存住宅地域で自用の居住目的で土地を取得する事が殆どである。アパート等の収益物件の立地もある程度見られるが、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は多数の取引事例に基づき、規範性の程度を判断の上求められた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松本駅北方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市北部に位置する郊外の住宅地域である。環境は良好であり、利便性も良いことから地価水準は微増で推移している。根強い需要に支えられ、地価は上昇傾向継続と予測する。 (2)郊外の既存住宅地域で大きな変動要因はない。但し低金利及び住宅ローン減税等の政策の後押しもあることから住宅需要は今後強含みで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,243 円 1平米 5万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万2,243 円 1平米 5万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,243円 1平米 5万2,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万2,243円 1平米 5万2,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低く、不動産需要は総じて堅調である。 (2)低金利・住宅ローン減税等の政策で、市街地及び郊外でも快適性・利便性に優る住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)松本市北部に位置する環境良好で利便性の高い郊外の住宅地域。地域要因に特段の変化はない。 (2)市北部郊外の住宅地域で周辺では宅地分譲も目立ちつつある。市内での旺盛な住宅需要に支えられ需給は安定。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,898 円／平米 17万8,187 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,433 円／平米 17万3,343 円／坪
標準価格 平米 坪	5万416 円／平米 16万6,675 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万777 円／平米 20万929 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,168 円／平米 18万8,997 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,641 円／平米 17万4,031 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,710 円／平米 17万7,565 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,919 円／平米 17万4,950 円／坪
標準価格 平米 坪	5万884 円／平米 16万8,223 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,999 円／平米 19万1,745 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,032 円／平米 18万8,548 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,227 円／平米 17万2,662 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字岡田松岡字久祢の内２０９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,133 円／平米 14万9,210 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,257 円／平米 17万6,068 円／坪
標準価格 平米 坪	5万818 円／平米 16万8,004 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情