路線価 (2023) 北海道浦河町潮見町17-78 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 浦河町北海道浦河町潮見町１７番７８
価格時点	2023 年
駅名	鵡川駅 から 93000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	231万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	231万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,473 円／坪 1平米 7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浦河町郊外の住宅地域の圏域。需要者は、町内の居住者が中心である。高台のため津波に対する安全性はあるものの、中心部から距離があり、買物の便など生活利便性は見劣りする。住宅選好が向が丘地区に移り、地域の住宅需要は弱い。なお、ＪＲ日高本線廃止の影響は見られない。土地は２５０万円以内、中古住宅で総額６００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は、浦河町内の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、浦河町内の居住者及び地縁的選好性を有し、戸建住宅の所有を目的とする個人である。津波被害回避のため高台に位置する住宅地には一定の需要が見込まれるものの、人口減少等によって、宅地需要は総じて低調である。需要の中心となる価格帯は、土地が１００坪で２３０万円程度、中古住宅は規模や築年数によって取引価格にバラツキがあるが、総額６００万円程度が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性、利便性の良否を主要な選択指標とする戸建住宅地域である。賃貸市場は形成されておらず収益価格は求められなかった。地縁を背景とした自用目的の取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の主要指標となっている。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高台に位置する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、周辺にはアパート等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であることから、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、地域性が類似する多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、他公示地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ鵡川駅南東方
距離	93000 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浦河町北海道浦河町潮見町１７番７８
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵高台地の行止り道路が多い住宅地域
街路	基準方位　北　５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の住宅地域としての現状を維持すると見込む。高台のため津波に対する安全性はあるが、買物の便など生活利便性は見劣りし、需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)郊外の高台に位置する住宅地域である。ＪＲ日高本線一部廃止による地域への特段大きな影響は無いが、通学等の利便性低下が見られる。人口減少による市場の縮小等から、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化や人口減少により、不動産取引は低調である。 (2)長引くコロナ禍による経済の低迷や進行する少子高齢化により、浦河町の不動産需要は総体的に弱い状態が続いている。
地域要因
(1)令和３年４月にＪＲ日高本線が廃止し、代替バスとなったが、影響は見られない。 (2)ＪＲ日高本線鵡川～様似間廃止による大きな影響は見られない。津波被害に強い高台にあるが、需要は限定的であり地価は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801607 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	浦河町
地域	北海道浦河町潮見町１７番７８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,239 円／平米 2万626 円／坪
推定価格 平米 坪	6,543 円／平米 2万1,631 円／坪
標準価格 平米 坪	6,677 円／平米 2万2,074 円／坪
査定価格 平米 坪	6,940 円／平米 2万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231801607 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	浦河町
地域	北海道浦河町潮見町１７番７８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,747 円／平米 2万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	8,712 円／平米 2万8,802 円／坪
標準価格 平米 坪	7,026 円／平米 2万3,228 円／坪
査定価格 平米 坪	7,310 円／平米 2万4,167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801607 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	浦河町
地域	北海道浦河町潮見町１７番７８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,503 円／平米 2万1,499 円／坪
推定価格 平米 坪	7,664 円／平米 2万5,337 円／坪
標準価格 平米 坪	6,424 円／平米 2万1,238 円／坪
査定価格 平米 坪	6,680 円／平米 2万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231801607 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	浦河町
地域	北海道浦河町潮見町１７番７８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,642 円／平米 2万8,570 円／坪
推定価格 平米 坪	8,563 円／平米 2万8,309 円／坪
標準価格 平米 坪	7,178 円／平米 2万3,730 円／坪
査定価格 平米 坪	7,470 円／平米 2万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情