路線価 (2023) 長野県松本市野溝西2-1137-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
価格時点	2023 年
駅名	平田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	945万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	947万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円／坪 1平米 4万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南松本駅から村井駅を最寄駅とする松本市街地からやや郊外の住宅地域又は混在地域である。主たる需要者は、松本市及び周辺市町村居住の一次取得者が中心となる。対象地の存する松本市街地南部地域においては、新規の宅地分譲が多く見られるが、需要は堅調であり、需給は比較的安定的に推移している。需給の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円弱、新築の戸建物件で３，０００万円程度が標準である。 (2) 同一需給圏の範囲は、松本市郊外に所在する商住混在地域を含む住宅地域である。需要者の中心は松本市又は近隣市町村居住の二次取得者等である。市の郊外地域では民間業者等による住宅地の開発分譲供給が活発であるが、大規模商業施設等への接近性・居住環境が良好な地域と劣る地域で需要の二極化が鮮明となっている。市場の中心価格帯は土地で１０百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。当該地域及び周辺地域はアパートも混在する地域であるが、土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。以上より、相対的に規範性が高い比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平田駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
標準地の範囲
東	55 m
西	35 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市南部の郊外に位置する標準的な分譲住宅地域であり、需要は比較的堅調に推移している。特段地域要因に変動をもたらすものは無く、今後も現況のまま推移するものと思われる。 (2)戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に格別の変動は認めらず、地価水準は当面はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口はほぼ横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低く、不動産需要は総じて堅調である。 (2)景気は新型コロナの影響で厳しい状況にあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減で、郊外の標準的な住宅地需要は横ばいである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価水準はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,951 円／平米 18万4,974 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,435 円／平米 18万9,880 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,022 円／平米 15万2,149 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,134 円／平米 19万5,497 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,607 円／平米 19万7,061 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,762 円／平米 15万7,901 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万72 円／平米 16万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,032 円／平米 19万5,160 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,787 円／平米 16万1,290 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,579 円／平米 21万3,498 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,949 円／平米 20万8,109 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,605 円／平米 16万3,994 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市野溝西２丁目１１３７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,063 円／平米 21万5,098 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,106 円／平米 21万1,934 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,048 円／平米 16万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情