路線価 (2023) 長野県松本市小屋南1-570-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
価格時点	2023 年
駅名	村井駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,434 円 1平米 5万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,764 円／坪 1平米 5万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市南部や塩尻市北部の住宅地域であるが、村井駅を最寄駅とする住宅地域が中心である。需要者は、松本市又は塩尻市に居住又は勤務する一次取得者又は二次取得者である。松本市や塩尻市の市街地では、住宅地需要が旺盛であり、近隣地域周辺では新興の住宅団地の分譲が多いものの、売れ行きは良く分譲価格も底堅い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１３００万円～１５００万円を前後する。 (2) 同一需給圏は、松本市街地南部から塩尻市街地北部の住宅地域である。需要者の中心は、松本市、塩尻市に勤務先等がある、松本市及び周辺市町村居住の一次取得者である。周辺地域において大型店舗の増床、駅周辺整備等の開発が進み、利便性向上の期待感から人口増加傾向にある地域で、住宅地需要は堅調であり、一部には高値取引も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，２００万円～１，３００万円程度が標準的。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 松本市内では相続税対策による土地既得者によるアパートの供給が多く、周辺地域においてアパートも多いが、賃料水準が低く抑えられているため、収益価格は低位に試算された。一方、類似地域において現実に発生した取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より、規範性の優る比準価格を標準として、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。アパート等も見られる地域であるが、土地既得者による経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、取引は自用目的が中心である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	村井駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
標準地の範囲
東	35 m
西	70 m
南	140 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	松本市南部の住宅地域
街路	基準方位　北　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市南部と塩尻市北部の地域は、コロナ禍の中にあっても住宅地に対する需要が旺盛である。近傍の分譲住宅団地で割高な取引価格が多く見られることから、地価は上昇傾向を続けるものと予測する。 (2)松本市南部の住宅地域。村井駅周辺整備事業や、国道１９号線沿いの大型店舗の増床等により、今後も利便性の充実が高まり、住宅地需要は堅調に推移することが見込まれ、当面地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万9,434 円 1平米 5万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,764 円 1平米 5万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の中でも、利便性や居住性に優る住宅地に対しては旺盛な需要が見られる。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地地域を中心に住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はない。 (2)南方で村井駅新駅舎の建築と周辺整備事業が進行中で、利便性の向上が見込まれる。ここ数年人口増加傾向にある地域で、宅地需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万72 円／平米 16万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,032 円／平米 19万5,160 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,810 円／平米 19万7,732 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,516 円／平米 18万3,536 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,176 円／平米 18万5,718 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,743 円／平米 18万7,592 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,290 円／平米 18万2,789 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,694 円／平米 18万818 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,973 円／平米 18万8,353 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,260 円／平米 15万6,242 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,496 円／平米 19万3,388 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,518 円／平米 18万6,849 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市小屋南１丁目５７０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,603 円／平米 13万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,547 円／平米 19万250 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,495 円／平米 18万160 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情