路線価 (2023) 長野県松本市大字新村字社宮司2155-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
価格時点	2023 年
駅名	北新・松本大学前駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	894万 円 (394 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	894万 円 (394 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円／坪 1平米 2万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松本市郊外の南西部を中心に市内郊外の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する市内居住者が中心であるが、松本市内に居住または通勤する新築戸建住宅の一次取得者も想定可能である。地縁的選好性のある地域であるものの、市街化調整区域内でも戸建住宅等一定の建物建築が可能な地域では弱含みながら一定の需要がある。市場の中心価格帯は、土地で８００万円～９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、松本市郊外の住宅地域全般であるが、価格水準的には市街化調整区域が中心である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する者であるが、松本市に居住または通勤する一般戸建住宅の一次取得者も想定できる。松本市内では利便性に優る安価な住宅地に対する需要が強く、市街化調整区域では建物新築可能な土地の稀少性は高いので、需給関係は引き締まっている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで８～９百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、農家住宅を中心として一般住宅も混在する地域で、行政的条件により賃貸アパートの建築は困難である。また、近隣地域は戸建住宅等の自用目的の取引が中心で、取引価格を指標として取引が行われる傾向にある。比準価格は多数の取引事例に基づき、規範性の程度を判断の上求められた価格で、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって収益価格は試算せず、比準価格をもって代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には賃貸アパート等がなく、行政的条件より賃貸共同住宅の建築は困難であることから、収益価格の試算は断念した。比準価格は、環境条件等が類似して価格牽連性が認められる類似地域において現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、市場の実態を反映して規範性が高い。近隣地域は、戸建住宅が多い地域で、自用目的の取引が中心である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北新・松本大学前駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	119.2 坪 (394 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１５８号線背後の市街化調整区域。周囲に大学の施設があり、一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域。周辺区域の地価は横ばい傾向から微増に転換しつつある。 (2)市街化調整区域内であるが、戸建住宅等一定の建物建築が可能な地域で、駅や国道に近接して比較的利便性が高いために、コロナ禍にあっても、割安感より底堅い需要がある。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松本市の人口は微減で推移。高齢化率は県平均より低い。需給は市街地及び近郊で比較的堅調である。 (2)松本市全体の人口、世帯数はほぼ横ばいで推移し、高齢化率は県平均より低い。需要は底堅さがあるが供給は限定的な市場構造で需要間で競争が働く。
地域要因
(1)農家集落内の需要は地縁関係者に限定される傾向にあり需要は弱含みである。 (2)特に変動要因はない。
個別的要因	(1)地価に影響を及ぼす特段の個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,997 円／平米 5万6,192 円／坪
推定価格 平米 坪	2万116 円／平米 6万6,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,577 円／平米 7万4,640 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,468 円／平米 7万973 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,255 円／平米 7万269 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,516 円／平米 7万4,438 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,575 円／平米 6万1,409 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,805 円／平米 5万8,863 円／坪
標準価格 平米 坪	2万442 円／平米 6万7,581 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,579 円／平米 8万4,564 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,553 円／平米 8万4,478 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,062 円／平米 7万6,243 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市大字新村字社宮司２１５５番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万544 円／平米 6万7,918 円／坪
推定価格 平米 坪	2万105 円／平米 6万6,467 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,240 円／平米 7万3,525 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情