路線価 (2023) 長野県松本市寿北5-1158-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市寿北５丁目１１５８番１１
価格時点	2023 年
駅名	南松本駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	750万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	750万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市南部、および南東部の郊外の住宅地域。需要者は松本市在住の一次取得者が中心である。需給動向は、周辺の平坦地では宅地分譲も行われているが、全体的に供給過剰の傾向にある。需給の中心となる価格帯は、土地は２００～２５０㎡前後で７００～１０００万円程度、戸建分譲住宅は２８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は松本市南部～南東部の郊外住宅地域。需要者は松本市内及び周辺在住の一次取得者等が中心である。需給動向は周辺の平坦地では宅地分譲も散見されるが、全体としてはやや引き締まりつつある。需給の中心となる価格帯は、土地は標準規模１８０～２５０㎡程度で７００～８００万円位、新築戸建分譲住宅は２５００～３０００万円位と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は一般住宅を中心とする分譲住宅地域で、一部に比較的規模が小さく、築数年が経過した共同住宅も見られるが、本格的な共同住宅は少ない。新規のアパート建築はほとんど見られず、元来居住の快適性を重視する住宅地域であることから、収益価格は相対的信頼性に限界がある。土地取引は自用目的の取引が中心であることから比準価格を中心とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地域は戸建住宅を中心とする郊外の丘陵上にある住宅地域で、周辺には共同住宅も見られるが、既住地主の資産対策的なものが中心で、新規の収益投資目的としての土地取得は稀である。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり。地域内の土地取引は自用目的の取引が大半であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格の意義を参酌しつつ代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	南松本駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市寿北５丁目１１５８番１１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域全体が西向きの傾斜地に造成された分譲住宅地で、中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ。住宅地域として熟成度も高く、今後も現状維持にて地価はほぼ横這いで推移するものと予測される。 (2)対象地域は西向きの傾斜地に造成された分譲住宅地域で、中規模の戸建住宅が建ち並んでいる。物価高等懸念材料あるも、当面は概ね底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より低い。土地の取引件数は対前年比で微増、住宅地の需要は市街地及び近郊で堅調に推移している。 (2)この一年で市全体の人口は微減、高齢化率はほぼ横這いである。物価高の影響等あるも、市内の利便性の高い住宅地の需要は底堅い。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)特に変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市寿北５丁目１１５８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,433 円／平米 17万9,955 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,032 円／平米 18万1,936 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,097 円／平米 11万2,725 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市寿北５丁目１１５８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,511 円／平米 18万213 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,566 円／平米 18万395 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,232 円／平米 11万3,171 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市寿北５丁目１１５８番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万215 円／平米 16万6,011 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,386 円／平米 16万3,270 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,248 円／平米 11万3,224 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市寿北５丁目１１５８番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,771 円／平米 12万1,565 円／坪
推定価格 平米 坪	5万79 円／平米 16万5,561 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,324 円／平米 11万3,475 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情