路線価 (2023) 長野県松本市出川町493-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市出川町４９３番８
価格時点	2023 年
駅名	南松本駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,400万 円 (2735 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,300万 円 (2735 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、松本市及び周辺自治体であり、代替競争等の関係が認められるのはマンション開発が可能な立地に所在する規模が大きな画地である。大規模画地の需要者は、マンション開発業者及び宅地分譲を行う開発業者や不動産業者、低層店舗等建設目的の事業者等が想定できる。松本市内では、マンション需要が強い状態が続いているが、開発素地は稀少で供給は少ない。また、画地規模が様々であるので、市場での需要の中心となる価格帯は見出しづらい。 (2) 同一需給圏は松本市及び塩尻市内で交通利便性・生活利便性に優れ、面大地の確保が可能な地域。需要者の中心は県内外のマンション開発業者が中心である。需給動向はマンションを選好する需要者が増加し、マンション販売価格は高止まりしており、業者の仕入れ意欲は旺盛である。需給の中心となるマンション素地の価格帯は取引される規模・開発計画等の違いによりばらつきが大きく、一定の価格帯は見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は、対象不動産にマンションを建築・分譲することを想定して求めた価格で、投資採算性を反映している。マンション開発業者は、投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引実態を十分勘案して取引を行うと考えられるため、比準価格及び開発法による価格の説得力は同程度と判断できることから、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は大規模マンションも存する住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域内における大規模画地の取引事例を基にしており規範性を有する。また、開発法による試算価格は開発事業者の投資採算性の観点からアプローチした価格であり、各種想定要素が含まれるものの、市場参加者の意思決定過程に適合しており一定の説明力を有する。以上より、比準価格及び開発法による試算価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南松本駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	827.3 坪 (2735 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多い南松本駅に近い県道沿いの地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市出川町４９３番８
標準地の範囲
東	75 m
西	75 m
南	0 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	中層分譲マンション用地
画地の形状等
間口	56 m
奥行き	48 m
面積	2700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市の中心市街地ではマンションに対する需要が根強く、取引価格は上昇傾向である。マンション用地は稀少性が高いため、地価はやや上昇傾向と予測する。 (2)南松本駅徒歩圏内にあるマンション適地。南松本駅周辺地域の利便性及び旺盛なマンション需要を背景として、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層分譲マンション用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。松本市の人口は微減、マンション販売は好調である。 (2)松本市の人口は微減で推移してきたが、直近は増加の兆しも見られる。世帯数は増加している。マンション需要は堅調である。
地域要因
(1)接面する県道は、拡幅整備工事が進んでいる。地価水準はやや上昇傾向である。 (2)前面道路の拡幅工事が進展中である。その他地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市出川町４９３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,786 円／平米 23万7,325 円／坪
推定価格 平米 坪	7万378 円／平米 23万2,670 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,998 円／平米 22万8,107 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市出川町４９３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,653 円／平米 18万7,295 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,541 円／平米 18万6,925 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,889 円／平米 24万7,583 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,400 円／平米 24万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市出川町４９３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,108 円／平米 15万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,644 円／平米 20万7,101 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210820202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市出川町４９３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,210 円／平米 11万6,404 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,314 円／平米 16万3,032 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,317 円／平米 21万5,938 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情