路線価 (2023) 長野県松本市渚4-425-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市渚４丁目４２５番１６
価格時点	2023 年
駅名	渚駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円／坪 1平米 6万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市中心部及び近郊の住宅地域であるが、渚、鎌田、征矢野、両島地区等の住宅地域が中心である。需要者は、松本市又は周辺市町村に居住又は勤務する一次取得者であるが、二次取得者も想定可能である。近隣地域周辺では土地区画整理事業や工場等跡地の開発によって住宅地の供給が多いが、利便性に優ることから、分譲価格は高目でも売行きが良好である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円～１３００万円と見られる。 (2) 同一需給圏は松本市の中心市街地周辺の住宅地域全般。需要者は松本市内中心部への通勤通学者を中心とする。松本市の住宅地の取引価格は「二極化」傾向が顕著であり、周辺地域の民間分譲が比較的好調なこと等から当該地域に対する有効需要も回復しつつあり、地価は比較的堅調に推移している。市場における中心価格帯は、土地は１２００万円前後、新築戸建住宅は総額３５００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域にはアパートも多く見られるが、松本市内では土地既得者によるアパートの供給が多く、賃料水準が低く抑えられているため、収益価格は低位に試算された。また、収益還元法は想定要素が多い。一方、近接する類似地域で現実に生起した取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より、規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅の中に小工場等も混在しやや雑然とした住環境にあるも、近隣地域は戸建住宅用地として開発されて画地規模等が共同住宅向きではないことから戸建住宅が中心である。よって賃貸アパートを想定して試算した収益価格の精度にやや不安がある。自用目的での取引事例に基づいて試算した比準価格は市場性を反映して信頼性が高いので、これを標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渚駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に小工場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市渚４丁目４２５番１６
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に新興の分譲住宅団地が多い地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本市中心部に近接して利便性の高い住宅地域であり、強い需要が認められ、周辺住宅地域においても高目の取引価格が多い。低金利等の一般的要因に変化がなければ、今後も地価は上昇傾向を続けるものと予測する。 (2)公共施設等にはやや距離があるも、市中心部近郊に位置し利便性は比較的良好なことから、工場等の移転とその跡地の住宅地転用が徐々に進行しつつあり、コロナ禍であるも地価は比較的堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松本市では、利便性や居住性の高い住宅地に対しては、引き続き旺盛な需要が見られる。 (2)松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。需要は総じて底堅さがあり安定的である。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211020202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚４丁目４２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万36 円／平米 19万8,479 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,149 円／平米 19万2,241 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,224 円／平米 22万2,243 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚４丁目４２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,085 円／平米 17万8,805 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,025 円／平米 17万5,301 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,378 円／平米 19万6,304 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚４丁目４２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,409 円／平米 22万2,854 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,499 円／平米 24万9,600 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,424 円／平米 21万6,292 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚４丁目４２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,440 円／平米 25万6,017 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,786 円／平米 25万549 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,786 円／平米 25万549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚４丁目４２５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,033 円／平米 21万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,714 円／平米 21万3,944 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,043 円／平米 24万4,786 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情