路線価 (2023) 長野県松本市波田字鍋割5449-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市波田字鍋割５４４９番１外
価格時点	2023 年
駅名	波田駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、幹線道路沿い路線商業地域が中心であるが、住宅も混在するため路線背後の住宅地域についても代替競争関係が認められる。中心的な需要者は、店舗等を建設する目的の事業者であるが、併用住宅や一般住宅建設目的の個人も想定可能である。繁華性が低迷して商業施設用地としての需要は少ないが、価格水準が住宅地と概ね同等であるため一定の需要は認められる。画地規模が様々であるので、市場での需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は支所（旧町役場）周辺及び市内のうち郊外幹線沿いの在来商業地域一円。需要者の中心は当地に地縁性を持つ地元事業者が中心。需給動向は、店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる反面、需要は弱い事から需給は当面弱含みで推移（買い手市場）すると予測する。取引価格は当事者の業種・個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見いだし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、商業施設用地であっても自用目的の取引が中心であり、賃貸用としての需要は少ないので、賃貸用不動産を想定して求めた収益価格の規範性は低い。比準価格を求める際に採用した事例は、商業地の事例は遠方の一事例のみで、残りは住宅目的の取引であるが、いずれも価格水準が概ね同等で規範性が認められる。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を比較考量し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣及び周辺商業地域は自用の店舗が中心であり、賃貸物件は閉鎖した店舗を居抜きで賃貸する事案等に限定され、商業向け賃貸市場の成熟の程度は低い。したがって土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が殆どであるので、本件では比準価格を重視し収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	波田駅北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	120.1 坪 (397 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、一般住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市波田字鍋割５４４９番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	15 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の国道沿い路線商業地域
街路	７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域の大型店に顧客が流出して繁華性が低迷し、商業地需要は減退している。背後の住宅地域の地価は上昇しているが、画地規模や環境条件の点で住宅地としての需要も多くを期待できず、地価下落傾向を継続と予測。 (2)上高地方面に通じている国道１５８号沿いの路線商業地域で、支所・農協等中核施設も近くにあるものの、核店舗がなく衰退気味である。ただし、地価は下げ止まり傾向で、今後も同様に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧来の路線商業地域は、大型商業施設や通販業者等との競争により商況は停滞している。 (2)市内人口は横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)前年に比較して要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市波田字鍋割５４４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,968 円／平米 11万2,298 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,968 円／平米 11万2,298 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,968 円／平米 11万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200120202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市波田字鍋割５４４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,280 円／平米 11万3,330 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,941 円／平米 11万2,209 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,335 円／平米 9万6,982 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市波田字鍋割５４４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,912 円／平米 9万8,889 円／坪
標準価格 平米 坪	3万933 円／平米 10万2,264 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市波田字鍋割５４４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,544 円／平米 6万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,143 円／平米 9万6,347 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,102 円／平米 10万2,823 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情