路線価 (2023) 長野県松本市本庄1-957外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市本庄１丁目９５７番外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,650万 円 (471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,650万 円 (471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本駅前を中心とする中心商業地域一帯と判断する。需要者の中心は、資金力を有する地元事業者や投資家であるが、マンション開発業者も想定可能。新型コロナの影響により中心商業地の商況は低迷したが、行動制限の緩和による観光客の増加等、回復傾向が見られる。ただし、事務所テナント需要には未だ弱さがみられ、需給は弱含み傾向。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等個別事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市街地中心商業地及びその外周部に広がる商業地域。需要者の中心は県内の法人又は法人投資家が想定される。需給動向はコロナ禍によるテナント退去は一巡しつつあるが、地方都市の支店等の統廃合は依然進行中でテナント入居は不安定化し、オフィス需要は弱含みで地価は下落基調となっている。需給の中心となる価格帯は、当事者の業種、個別事情に左右されることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、松本市中心市街地内の類似地域における実際の取引事例に基づき、実証的である。収益価格は、投資採算性に基づく価格であるが、商業用途の賃貸物件は、建物の規模や構造等の個別性が賃料に反映される傾向があり、標準的な賃料水準の把握は困難であること、また、想定要素も多いことから、比準価格に比して信頼性に劣る。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いものと判断される。一方で収益価格は物件の個別性等により賃料水準はかなりの幅があるほか、想定要素も多く、当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、同一地点である指定基準地の変動率の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	142.5 坪 (471 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市本庄１丁目９５７番外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)テナントビル等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状維持と思われる。新型コロナの影響からテナント需要は回復しきっていないが、商業収益性には回復の兆しがみられ、需給は弱含みながらも回復傾向と予測する。 (2)事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。事務所テナント需要は減退傾向にあり、テナントの空室・事務所ビル収支悪化等の見通しから需要は今後も緩慢に推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。松本市の人口は微減傾向。商業地について、新型コロナの影響は緩和しつつある。 (2)コロナ禍の影響は薄れる一方で、地方での支店等の統廃合の動きは着実に進んでおり、事務所に対する需要の減退感が強まっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。松本駅周辺商業地については、観光客数の増加等新型コロナからの回復傾向が見られる。 (2)内環状南線が令和３年に４車線での通行が可能となり、交通量の増加が認められる一方で、地域の商業集積等の活性化にはつながっていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市本庄１丁目９５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万558 円／平米 99万3,645 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,771 円／平米 66万443 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,621 円／平米 40万8,691 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210420202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市本庄１丁目９５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,446 円／平米 65万2,756 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,967 円／平米 60万4,889 円／坪
標準価格 平米 坪	12万770 円／平米 39万9,266 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市本庄１丁目９５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,226 円／平米 46万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,989 円／平米 45万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,103 円／平米 41万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市本庄１丁目９５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,871 円／平米 57万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,172 円／平米 57万5,813 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,121 円／平米 40万426 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210420202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市本庄１丁目９５７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,147 円／平米 24万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,717 円／平米 39万5,784 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,420 円／平米 40万8,027 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	438 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情