路線価 (2023) 長野県松本市北深志1-117-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市北深志１丁目１１７番１８
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	974万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万98 円 1平米 6万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	973万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,767 円／坪 1平米 6万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松本市街地近郊の近隣商業地域と判定した。全般的に商況に欠け営業不振と後継者不足による廃業等が目立ち商業用途から住宅用途への移行が強まりつつある。ロードサイドへの客足移行に伴い、商業地としての土地取引は極めて低調のため価格帯は不透明である。ただし、周辺の住宅地としての価格は安定的に推移しており、標準地もこの影響を受けているものと思料される。需要者は比較的限定された地元の個人事業者が中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は松本市の商業地域のほか商住混在地域も含む圏域。需要者は自己利用を目的に購入する事業者等が中心である。大規模商業施設等への顧客流出の影響もあり商況は停滞していることから需要は低調で取引が少なく、成約まで至るケースは限定的である。また、成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街地の既存商業地域であり、自用目的での取引が殆どで、比準価格を重視して取引価格が決まる傾向が強い。一方、収益価格は、理論的な価格であるが、近隣地域は、客足がロードサイドへ移行することに伴い収益性が劣り、賃貸借市場の実態から若干乖離していると思料する。よって市場の実態を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、併せて代表標準地との検討をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松本駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗併用住宅が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市北深志１丁目１１７番１８
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の小規模店舗兼住宅が多い地域で、客足が幹線沿い大型店舗へ流出する傾向を反映し、繁華性はやや衰退気味である。但し周囲の住宅地需要は堅調であり価格の下支えの効果が見られ、今後も安定的に推移すると予想。 (2)店舗、一般住宅等が混在する地域であり、地域では住宅地化が進みつつあるが、地域要因に格別の変動は認められない。地価水準は当面は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。既存商業地は二極化傾向で商況の劣る地域は住宅地化が進みつつある。
地域要因
(1)前年に比較して要因に大きな変化はない。 (2)店舗、住宅等が混在する地域で、住宅地化が進みつつある。地価水準は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市北深志１丁目１１７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,990 円／平米 25万7,835 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市北深志１丁目１１７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,605 円／平米 26万9,786 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,605 円／平米 26万9,786 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,016 円／平米 25万7,921 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市北深志１丁目１１７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,295 円／平米 20万9,253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,363 円／平米 20万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,556 円／平米 22万34 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市北深志１丁目１１７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,738 円／平米 22万7,248 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,662 円／平米 24万221 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情