路線価 (2023) 長野県松本市浅間温泉3-72-26外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　対象近隣地域は温泉旅館街の中にある商業地域。同一需給圏は松本中心市街地の北東部一円の圏域にて、松本市郊外の温泉観光地域及び松本市街地の商業地域とその周辺地域は特に代替競争の関連性が強いと思料する。需要の中心は松本市圏域に地縁性を持つ限られた法人や個人の事業者で、観光地としての経済基盤がやや低い傾向にある。近年、土地需要はやや回復傾向にあったが、コロナ禍の影響等も受けた。地域性等よりして中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は松本市中心市街地の北東部一円の圏域で、強い代替競争関係を有するのは松本市郊外の温泉観光地域及び松本市街地の商業地域とその周辺地域である。需要者は松本市内地元事業者が大半。浅間温泉は観光客数の低迷が続き、中小店舗地の需要は弱い一方、経営者の高齢化や経営環境の悪化で潜在的な供給圧力は強い。取引価格は当事者の個別事情に左右される場合が多く、価格水準のバラツキも大きく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　大半が自用の店舗・旅館等で、新規参入の動きも弱く賃貸市場の熟成度は総じて低い。売買事例を基礎として地価が形成されるものと思料するも、商業地として収益性も考慮すべきである。比準価格は複数事例から試算されており実証的である。収益価格は賃貸市場が熟成していないことから、相対的規範性は低い。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域及びその背後は自用の旅館、店舗が中心で、賃貸物件は居住用の共同住宅等が見られる程度で、商業向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。テナント需要は乏しく、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難いことから収益価格の相対的規範性は低い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅北東方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、土産店等の多い温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)温泉旅館関連の商業施設が建ち並ぶ地域であるが、近時のコロナ禍の影響もあった。しかしコロナ回復等の期待の中で温泉地回復期待需要等も見られる中で推移していくものと予測される。 (2)浅間温泉の旅館街の一角に位置し、土産物店、飲食店等が建ち並ぶ地域である。浅間温泉の観光客数は伸び悩みが否めず、商業施設の新規出店もあまり見られない。景気動向の影響から地価は弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。需要は総じて底堅さがあり安定的である。
地域要因
(1)コロナ禍に拠り観光客、温泉客等が減少し、地域景況も悪化。今後のコロナ禍の回復に伴う温泉地人気の回復への期待感からの需要回復の期待あり。 (2)団体旅行向けの旅館街で、従来より入込客数は減少傾向にあり、温泉旅館街は厳しい状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,429 円／平米 16万3,412 円／坪
推定価格 平米 坪	5万550 円／平米 16万7,118 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,888 円／平米 16万1,624 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,532 円／平米 19万6,813 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,657 円／平米 19万3,920 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,883 円／平米 15万8,301 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万181 円／平米 19万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,693 円／平米 19万733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,482 円／平米 16万281 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210220202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,780 円／平米 15万4,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,035 円／平米 15万8,804 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,035 円／平米 15万8,804 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情