路線価 (2023) 長野県松本市深志2-1126外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市深志２丁目１１２６番外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,800万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,800万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円／坪 1平米 14万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松本駅前を中心とする商業地域。需要者は全国展開する法人、又は資金調達可能な地元の事業者が中心。地域は周辺の大型店の集客力が低下傾向で、商業繁華性の減退が見られる。新型コロナの影響は薄れてきている。商業地の取引価格は当事者間の個別の事情に左右される場合が多く、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は松本駅を中心とした商業地地域。需要者の中心はテナントビル・ホテル建設を目的とした県内法人又は法人投資家が想定される。需給動向はコロナ禍によるテナント退去は一巡しつつあるなか、飲食店を中心としたテナント店舗の収支は回復途上で依然停滞しているため、商業地需要も様子見の傾向が続いている。需給の中心となる価格帯は、当事者の業種、個別事情に左右されることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は飲食店を中心に一部に貸店舗等も見られるが、飲食店の賃料は個別性が強く適正な賃料水準の把握が困難である。一般に土地価格に見合う賃料を得ることは難しく、賃料の低下傾向を反映し収益価格は低位に求められた。従って収益価格の信頼性は相対的に低いものと判断し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いものと判断される。一方で収益価格は物件の個別性等により賃料水準にはかなりの幅があるほか、想定要素も多く、当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市深志２丁目１１２６番外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本駅や大型店に近く、中高層の店舗兼住宅ビル、事務所ビル、立体駐車場等が建ち並ぶ。数年前の需給が堅調な状況に戻りつつある。新型コロナの影響は薄れてきており、地価下落は緩和傾向である。 (2)店舗、事務所ビルが中心の商業地域。コロナ禍で落ち込んだ店舗テナントの収支は回復途上であるが、周辺での旺盛なマンション用地不動産需要の高まりもあり、需要は今後回復に向かうものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。 (2)コロナ禍の影響は薄れつつあるが、主要駅前を中心に発展してきた商業地が郊外幹線道路の商業地域に移行・集積する傾向に変化はない。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)駅前飲食店等の商況は回復傾向にあるが、商業地需給は緩慢に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志２丁目１１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,871 円／平米 57万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,172 円／平米 57万5,813 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,954 円／平米 60万4,846 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志２丁目１１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,226 円／平米 46万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,989 円／平米 45万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,630 円／平米 47万8,147 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210820202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志２丁目１１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,250 円／平米 43万3,913 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,355 円／平米 55万9,888 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志２丁目１１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,490 円／平米 48万4,296 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,475 円／平米 48万940 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,850 円／平米 57万8,054 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220220202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市深志２丁目１１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,072 円／平米 35万3,980 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,464 円／平米 35万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,247 円／平米 41万4,067 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情