路線価 (2023) 長野県松本市村井町南1-1086-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
価格時点	2023 年
駅名	村井駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,005 円 1平米 6万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,005 円／坪 1平米 6万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本市及び塩尻市の既存商業地域並びに路線商業地域。広域的に見て商業中心は郊外の大型店等に移っており、既存商店街等の小規模店は商況低迷が目立つも、対象地域を含む松本市南部方面は比較的堅調な人口推移となっている。当地域での不動産需要者は地元の個人事業者が中心。用途も商業から住宅への移行が見られ、駐車場を持たない商業用の土地の需要はやや低調。規模や形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は、松本市及び塩尻市内の既成商業地域や路線商業地域の他、住商混在地域等も含まれる。需要者としては、地元事業者又はテナントビル所有目的の投資家等の他、価格水準が住宅地に接近したことから戸建住宅又は併用住宅を建設する目的の個人も想定可能である。利便性の高い住宅地としてみると、需要者が多い一方で、供給は限定的であり、需給関係は引き締まっている。規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、松本市内の地価水準が類似する商業地域、または混在住宅地域の現実の取引事例から求めたもので、実証的で市場性を反映する価格である。一方、収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が余り見られず、地価に相当する賃料が期待できないため収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、近接する類似地域等において生起した取引事例に基づいて試算したもので、実証的であり、規範性が高い。近隣地域周辺では汎用的なテナントビルに対する賃借の需要が減退しており、地価に見合う賃料水準が期待できないため、収益価格は低位に試算された。また、近隣地域周辺では賃貸目的より自用目的の取引が中心である。以上より、規範性が相対的に優る比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	村井駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗等が多い国道背後の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の既存駅前商業地。コロナ禍の中で地域内の店舗、事務所等業務用地の需要はやや減退傾向にあったものの、松本市南部方面の人口動向の堅調さ等に下支えされて、地域内需要も比較的安定的に推移と予測。 (2)周辺地域では住宅地に対する需要は堅調である。近接地に高校が移転し、病院統合により近隣の松本病院の職員や患者が増加する見込みであることから、今後近隣地域の繁華性が高まる可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)市内人口は横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。
地域要因
(1)村井駅周辺の住宅地の取引が活発であるため、需給の下支えになっているが、駅近の商業地の需要はやや伸び悩んでいる。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,608 円／平米 23万124 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,825 円／平米 20万7,699 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万502 円／平米 20万20 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,560 円／平米 22万3,353 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,081 円／平米 20万8,546 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,795 円／平米 17万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,992 円／平米 20万8,252 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,835 円／平米 19万7,815 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,483 円／平米 19万6,651 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,482 円／平米 20万6,565 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市村井町南１丁目１０８６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,389 円／平米 23万6,012 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,379 円／平米 22万9,367 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,391 円／平米 20万6,265 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情