路線価 (2023) 長野県松本市中央1-487外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市中央１丁目４８７番外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,790万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,790万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万3,932 円／坪 1平米 22万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ松本駅周辺の市内でも地価水準の高い中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域で、需要者の中心は松本市中心市街地内で商業等を営む事業主、または店舗、事務所ビル等を所有する事業家等が主体。業務用地需要は強弱混在状態だが、総じてコロナ禍により弱含み感が強まっている。上記のような需給関係を反映して需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は中心街全域に及び、ＪＲ松本駅徒歩圏の商業地域に特に代替競争関係が認められる。需要者は小売、飲食店舗等全国展開する法人若しくは地縁関係を有する地元起業者が殆どである。コロナ禍により一時的に大きな打撃を受けた中心商業地であるが、水際対策の緩和や行動様式の変化等を経て、復調の兆しも見えている。散発的に見られる取引事例価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内に存する商業ビルは、コロナ禍によりテナントからの家賃減額請求等もあって収益水準は未だ低位で推移している。周辺には旧来からの自用の店舗・事務所も多く自用目的での取引が多い。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 比準価格は乏しい商業地の事例を駆使し周辺類似地域より検討を加えたもので、市場実態を映した具体的実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益の査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件はより実証的な比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅北東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多いＪＲ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市中央１丁目４８７番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍によるインバウンド減と収益減退により地価は弱含みにある。しかし、一方でホテルとマンション建築が進みつつあり、これが駅前商業地価を下支えしている。 (2)飲食店舗の収益性は改善傾向にあり、新型コロナの影響は緩和の傾向が見られる。今後はアフターコロナのインバウンド需要回復を見据え、駅前の商業地域の地価は底値を窺う局面に移るものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による収益力の急激な落ち込みから回復しつつあり、地価も改善に向いつつあるが、コロナ第８波により収益減退に戻りつつある。 (2)コロナ禍により商業地の収益性減退が継続しており、土地需要は低調である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央１丁目４８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,226 円／平米 46万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,989 円／平米 45万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,225 円／平米 75万4,512 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央１丁目４８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万558 円／平米 99万3,645 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,771 円／平米 66万443 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,793 円／平米 65万3,904 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央１丁目４８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,971 円／平米 86万6,076 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,613 円／平米 85万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,340 円／平米 75万8,198 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央１丁目４８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,871 円／平米 57万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,172 円／平米 57万5,813 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,197 円／平米 74万7,807 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情