路線価 (2023) 長野県松本市中央2-351-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市中央２丁目３５１番２外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本駅周辺の中心市街地及びその外周部の商業地域である。需要者は小売店舗等の事業用地取得を求める地元や周辺市町村の中小事業者が中心であると思料される。郊外大型店舗への顧客流出等による事業用地の需要縮小、近時の新型コロナの影響等により景況悪化等も影響を受けている。需要の中心価格帯は、既存の商業地取引は少なく、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は松本駅前を中心とする、中央、深志、大手、埋橋、丸の内エリアの商業用途の地域一帯。需要者の中心は、地元事業者や県内外の投資家等が想定される。中心市街地内の商業地需要に回復傾向が見られたが、コロナ禍による収益減退から地価は弱含みに反転した。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等個別事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は中小規模の中低層店舗が建ち並ぶ既存商業地域である。近時、商況活性化の兆しが見られたものの、近時のコロナ禍等もあって賃料上昇までには至らず、収益価格は低位に試算された。比準価格は現実の市場で取引が行われた規範性の高い取引事例を採用し、さらに各事例の特徴に応じた斟酌が加えられ、実証的かつ信頼性が高い。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、松本市中心市街地内の類似地域における実際の取引事例に基づき実証的である。当該地域はまちづくり協定により建物の高度利用が見込めないことに加え、賃貸需要には未だ弱さも見られ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。また、想定要素も多いため相対的に規範性に劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松本駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模で中低層の店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市中央２丁目３５１番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと思料される。数年前までは需給は堅調であったが、新型コロナの影響により景況は悪化し、地価は下落傾向が続いている。 (2)中低層の店舗が連坦する松本市を代表する観光ルートとして収益は向上し、それに伴い地価も上昇気運にあったが、コロナ禍で観光客が減少し、収益性が落ち込み地価は弱含みに転じた。この状態がしばらく継続すると予測
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)コロナ禍による収益力の急激な落ち込みから回復しつつあり、地価も改善に向いつつあるが、コロナ第８波により収益減退に戻りつつある。
地域要因
(1)地域要因に特に変動は見られないものの、コロナ禍等の影響を受けて市内の商業地需要動向等も総体としてはまだ弱含みのところが見受けられる。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目３５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,226 円／平米 46万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,989 円／平米 45万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	12万129 円／平米 39万7,146 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目３５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万716 円／平米 39万9,087 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,250 円／平米 38万7,629 円／坪
標準価格 平米 坪	12万752 円／平米 39万9,206 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211120202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目３５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,013 円／平米 41万3,293 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,287 円／平米 40万975 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,512 円／平米 40万5,025 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目３５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,500 円／平米 34万2,171 円／坪
推定価格 平米 坪	10万17 円／平米 33万656 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,391 円／平米 38万8,095 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情