路線価 (2023) 長野県松本市渚2-151-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市渚２丁目１５１番９
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	670万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	670万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円／坪 1平米 7万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の国道や県道等の所謂幹線道路沿いで、特に松本駅に近い路線商業地域に強い代替関係が認められる。需要者の中心は地縁のある事業法人や個人が中心となる。需給動向については、郊外型店舗の商業施設等に客足を奪われつつあることに加え、新型コロナの影響等により、特に飲食系を中心とする業務用地の需要は厳しい状況にある。類似の商業地事例の取引は個別事情が強く反映されることから、需給の中心となる価格帯については見出し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は、松本市内の幹線道路、準幹線道路沿い及びその背後地の商業地域を中心に、商住混在地域も含む圏域で、需要者は自己利用を目的に購入する事業者等が中心である。松本市中心部を通る国道１４３号沿いに存するが、国道１９号に比して新規出店や取引が少なく、成約まで至るケースは限定的である。売買価格水準は、立地等によってばらつきがあり、借地利用も多いことから中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模の店舗等を中心とした路線商業地域である。よって本来であれば地域性より収益価格を重視すべきであるところ、昨今の賃貸市場の低迷を反映し低位に求められた。一方、比準価格は、対象標準地に類似する規範性の高い取引事例を採用し、各事例の特徴に応じた斟酌が加えられ実証的で説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえつつ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松本駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市渚２丁目１５１番９
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	15 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、中心市街地と郊外とを結ぶ国道１４３号沿いの路線商業地域である。新型コロナの影響等により駅周辺幹線道路沿いの飲食系の出店意欲はやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)当該地域は国道１４３号沿いに所在する路線商業地域で、店舗の新規出店等は少なく、地域要因に格別の変動はみられない。地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万264 円 1平米 7万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万5,966円 1平米 7万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で、飲食系店舗の商況は厳しく、収益性の落ち込みが継続している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。松本市の路線商業地は未利用地が少なく、一定の需要が認められる。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)国道沿いの商業地域で交通量は多いが、店舗の新規出店は少ない地域であり、地域要因に変動はない。地価水準は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚２丁目１５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,389 円／平米 23万6,012 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,379 円／平米 22万9,367 円／坪
標準価格 平米 坪	7万364 円／平米 23万2,623 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚２丁目１５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,427 円／平米 30万2,258 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,422 円／平米 28万9,017 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,619 円／平米 26万3,220 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,600 円／平米 26万3,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚２丁目１５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,295 円／平米 20万9,253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,363 円／平米 20万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,028 円／平米 23万4,819 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚２丁目１５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,770 円／平米 15万1,316 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,547 円／平米 18万3,638 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,766 円／平米 23万7,258 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市渚２丁目１５１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,599 円／平米 26万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,599 円／平米 26万9,766 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,534 円／平米 28万2,775 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,500 円／平米 28万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情