路線価 (2023) 長野県松本市梓川倭445-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市梓川倭４４５番８外
価格時点	2023 年
駅名	梓橋駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円／坪 1平米 3万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松本市及び安曇野市の路線商業地域、または商住混在地域である。需要者としては沿道サービス施設や店舗・事務所等を求める事業者が中心であるが、併用住宅や一般住宅建設目的での個人需要も想定可能である。行政的条件により建物の用途や規模が制限されるため、商業地としての需要は限定的であるが、価格水準的な手頃感もあり、将来的には需要が期待できる。規模や形状等の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は梓川地区及びその近隣の路線商業地域。需要者の中心は梓川地区近辺において沿道型の店舗等を経営しようとする事業者が主体。郊外農村部、特に梓川地区を中心とした近隣居住者等対象の路線商業地域として堅調な商業地需要を内包している。土地需要自体はやや弱含み傾向で、昨今の景気動向から等から地価動向は下落継続中。中心となる価格帯については近隣地域内における取引がほとんど無いところから見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該近隣地域内の商業用建物は特定用途に特化したものが比較的多く、また自用目的の取引が大半を占める。収益価格は一般的な賃貸用建物の建築を想定して試算したものであるので規範性はやや低い。一方、比準価格は周辺地域等における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的で規範性が高い。以上により、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格を求めるに当たっては、近隣地域内における取引事例が見当たらないところから、周辺の住宅系地域、松本市郊外農村部の幹線街路沿いの事例等より求めた。郊外型路線商業地域のため商業用不動産の賃貸市場は未成熟な地域であるところから、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	梓橋駅南西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	215.4 坪 (712 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市梓川倭４４５番８外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	400 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	33 m
面積	700 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域間の競争が厳しく、地価は下落を続けてきた中で、近時は若干の地価回復傾向も見られたが、長引くコロナ禍の中で当面は地域地価も微落基調にて推移していくものと予測される。 (2)郊外幹線道路沿いの路線商業地域で、店舗間競争が激しく地価下落が続いていた。近年では背後住宅価格との関連と店舗入替など繁華性の回復も見られたが、コロナ禍で地価は再び弱含みに反転した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)コロナ禍による経済活動停滞から景況感は緩やかに回復しているが、収束時期は見通せず、市場は不透明で需要は様子見
地域要因
(1)郊外の路線商業地として堅調に推移していたが、コロナ禍等の影響等も受けて地域景況も低調傾向にて推移している。 (2)松本市郊外農村部の路線商業地として位置づけられるも、地域内地価は商業地需要の低迷を背景として下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭４４５番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,845 円／平米 16万1,482 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,911 円／平米 12万5,334 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,764 円／平米 12万8,154 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭４４５番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万379 円／平米 13万3,493 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,981 円／平米 12万8,871 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,699 円／平米 12万4,633 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭４４５番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,027 円／平米 13万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	4万734 円／平米 13万4,667 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,395 円／平米 13万240 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市梓川倭４４５番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,512 円／平米 10万4,179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万987 円／平米 10万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,324 円／平米 13万5 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情