路線価 (2023) 長野県松本市中央2-510-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市中央２丁目５１０番２
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,496 円 1平米 7万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円／坪 1平米 7万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、松本市内に所在する商業地域のほか商住混在地域も含む圏域。需要者は自己利用を目的に購入する事業者等が中心である。旧来からの店舗、事務所等の所有形態が多く、経営者の高齢化、営業不振等に起因する潜在的な供給圧力が強い反面、需要は弱く成約まで至るケースは限定的で取引は少ない。また、成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市街地及びその周辺の商業地域で、中心市街地の商業地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は店舗経営目的の県内の事業者である。コロナ禍により収益性が悪化したことから、商業地の需要は総じて低調であり、一部に回復基調も見られるものの、地価は弱含みで推移している。需給の中心となる価格帯は取引目的が多様であり、目的によって取引価格も大きく変動することから価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶ商業地域である。よって一部貸店舗等の賃貸物件も存するが、その大半は自己の業務使用目的とした取引が中心であるため、賃貸市場は未成熟で、収益価格は相対的信頼性は劣る。一方、比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いものと判断される。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松本駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼倉庫
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模で低層店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市中央２丁目５１０番２
標準地の範囲
東	25 m
西	55 m
南	25 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小の低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に格別の変動はみられないが、新型コロナの影響は薄れてきており、地価下落は緩和傾向である。 (2)高砂通り沿いで店舗等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍で収益性が悪化しており、地価は弱含みの状態が継続するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業繁華性は駅前商業地から国道等のロードサイドへ移行している。コロナ禍による影響は薄れてきており商業地の収益性は回復傾向にある。 (2)コロナ禍により商業地の収益性減退が継続しており、土地需要は低調である。
地域要因
(1)人形町通りの商業地域で、地域要因に変動はみられないが、地価水準は下落傾向である。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目５１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,295 円／平米 20万9,253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,363 円／平米 20万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,184 円／平米 20万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目５１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万525 円／平米 6万7,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,185 円／平米 18万9,054 円／坪
標準価格 平米 坪	6万513 円／平米 20万56 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目５１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
推定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,564 円／平米 27万6,263 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目５１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,427 円／平米 30万2,258 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,422 円／平米 28万9,017 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,903 円／平米 30万7,137 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市中央２丁目５１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,625 円／平米 25万16 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,306 円／平米 25万2,268 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,206 円／平米 32万4,669 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情