路線価 (2023) 長野県松本市井川城1-4628-48外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 松本市長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
価格時点	2023 年
駅名	松本駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,636 円 1平米 7万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,636 円／坪 1平米 7万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松本駅周辺の商業地域と幹線沿いの商業地域に及ぶ。需要者は店舗又は店舗併用住宅を目的とする市内外の事業者が想定される。需給関係については県道兎川寺鎌田線が供用開始され交通の要衝になることが予想され、今後は商業集積が進むものと思われる。需給の中心となる価格帯については、用途の多様性により目的が変化することから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、松本市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心に商住混在地域も含む圏域。需要者の中心は自己利用を目的に購入する事業者等。主要幹線道路である国道１９号沿いの未利用地は少ないが、商況の劣る準幹線道路沿いでは未利用地も見られ、需要者は立地等により厳しい選別を行っており、成約まで至るケースは限定的である。価格水準は、立地等によってばらつきがあり、借地利用も多いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には賃貸用の店舗、事業所は少なく自営の事業所が多いことから、商業事業者に対する賃貸市場の熟成度は低い。又、県道は供用開始されてから日が浅いため適正な賃料水準と空室率の把握が難しい。よって、収益価格の信頼度は低く、複数の事例から試算され市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松本駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	163.3 坪 (540 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、共同住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	松本市景観計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松本市長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20.7 m
奥行き	25.6 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	松本市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松本駅前の商業地と国道１９号線を結ぶ県道沿いに存し、幅員も３０ｍと今後の商業集積に期待が寄せられる。地域の熟成に伴い地価は上昇が継続するものと思われる。 (2)県道兎川寺鎌田線沿いの路線商業地域であり、令和３年に中条跨線橋が４車線化された。地価はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,636 円 1平米 7万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万9,272 円 1平米 7万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,636円 1平米 7万4,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万9,272円 1平米 7万5,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気動向は持ち直しの動きが見られるも引き続き新型コロナ感染症再拡大や物価上昇による個人消費への影響を注視する必要がある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。松本市の路線商業地は未利用地が少なく、一定の需要が認められる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)内環状南線の拡幅工事が進行中で、進捗に伴って商業集積の向上が期待される。地価水準はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,226 円／平米 46万6,893 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,989 円／平米 45万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,009 円／平米 24万4,674 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万502 円／平米 20万20 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,560 円／平米 22万3,353 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,160 円／平米 24万5,173 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210820202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,250 円／平米 43万3,913 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,532 円／平米 24万6,403 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,314 円／平米 24万5,682 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210820202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県松本市井川城１丁目４６２８番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,994 円／平米 25万7,848 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,922 円／平米 24万7,692 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情