路線価 (2023) 長野県上田市緑が丘3-728-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円／坪 1平米 3万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち上田駅から直線距離にて３～４ｋｍ前後の範囲に及び、左岸地域の御所、諏訪形、中之条地区を含む。国道１８号線以北ないし以東など、駅に近い既成市街地を取り囲む外周部により強い代替競争関係が働く。需要者は上田市在住の２０～４０代の勤労者を中心とする。土地は１０００万円台前半、新築の戸建は２０００万円台半ばの物件が需要の中心であるが、高低の幅がある。 (2) 同一需給圏は上田市街地北部一帯及び近郊の住宅地域であり千曲川左岸の一部を含む。需要者は市内の居住者が中心で周辺市町村からの転入者もみられる。当該圏域である緑が丘、常磐城地区は中心市街地に近く生活利便性も良いことから市内でも選好度合いの高い地域であり、需給は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地の総額で１，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が並ぶ近隣地域であるが、周囲にはアパートも散見される。建築されるアパートの多くは遊休地利用の一方途であるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性に充分留意の上、上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等も見られるが家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視し収益価格は参考に止め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上田駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	26 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上田市街地北部に位置する既成住宅地域。平坦地勢。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)所々に残る田畑は宅地化されつつある。その一方、空き家は増加傾向にあり、地価に変化は窺えない。今後も横這いを辿ると思われる。 (2)上田市街地北部の閑静な住宅地域で今後も現状を継続してゆくものと思料する。緑が丘、常磐城の需給は比較的堅調であり、地価は下げ止まりから横ばい傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数、新設住宅着工件数増加傾向。 (2)利便性の高い中心部及びその近郊の住宅地は横ばい・上昇傾向にあるが、旧郡部は需要が細く引き続き下落傾向。
地域要因
(1)市街地で大型店の建築・開設などの動きは見られない。緑が丘地区の人口は前年比０．６％減少、世帯数は同０．２％増加。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,792 円／平米 12万4,940 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,418 円／平米 12万3,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,260 円／平米 12万6,488 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,728 円／平米 14万1,259 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,305 円／平米 13万9,860 円／坪
標準価格 平米 坪	4万678 円／平米 13万4,481 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221020203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,877 円／平米 12万8,527 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,955 円／平米 12万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,003 円／平米 11万9,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221020203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,216 円／平米 12万9,648 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,420 円／平米 12万3,711 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,609 円／平米 13万7,559 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,326 円／平米 14万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,057 円／平米 12万5,816 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情