路線価 (2023) 長野県上田市大手1-5298-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市大手１丁目５２９８番１
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,609 円／坪 1平米 6万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち市街地を迂回する国道１８号線の内側の住宅地で、上田駅から徒歩圏の利便性に優れる地域により強い代替競争関係が働く。近隣への需要者は買い替え需要も含め地区外からの需要者は多いものの、供給は限定的である。新型コロナの影響は少なく、空家は見られるが、売り物件が薄く、有効需要に支えられて地価は強含み。土地は１千万円台前半、新築の戸建は２千万台後半の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は上田市の中心市街地から近郊の住宅地域、住宅系の混在地域である。需要者は市街地内の居住者が中心で、周辺市町村からの転入者も含む。中心市街地内の住宅地域で需要、地価ともに上昇傾向にある。小中学校や市役所等の公共施設、商店街への接近性が良く生活利便性が良好であり、引き合いが多いものの供給がほぼ皆無である。又、需要の中心となる価格帯は土地で概ね１，２００万円～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 散見されるアパートの多くは遊休地利用の一方途して建築されており、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強く、利便性等の優劣が土地価格ほどには反映されない。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が織り込まれず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を標準に、収益価格も参酌し、前年価格との均衡にも充分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパートも見受けられるが、基本的には戸建住宅が主体で自用目的での需要が中心でありアパートを想定して試算した収益価格の精度は劣ると思料される。又、収益価格が低位に求められたのは土地に見合う賃料が得られないことが主因と考えられる。以上より、市街地内の住宅地における実際の取引事例を基に試算した実証的で説得力の有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上田駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ商店街に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市大手１丁目５２９８番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上田市中心部に位置する既成住宅地域。
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部住宅地域であり、今後も現状を保持して安定的に推移すると思われる。利便性の高い地域として根強い需要に支えられ地価は底堅い。今後も堅調な推移が予測される。 (2)中心市街地内の住宅地域で需要、地価ともに上昇傾向にある。なお、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等の影響から景気の先行きが不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,915 円 1平米 6万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,609 円 1平米 6万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,915円 1平米 6万4,100円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,609円 1平米 6万3,100円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ここ数年県内景気は緩やかな回復傾向で都市部を中心に需要は上向き、上田市でも市街地や市街地に近いエリアでは需要は堅調で地価も改善している。 (2)上田市では中心市街地、及びその周辺の利便性の良い地域では需要が回復し地価は下げ止まりから上昇に転じている。
地域要因
(1)市街地中心部でのマンション３棟が建築中乃至建築済。大手中央地区の人口、世帯数、人口は増加傾向。 (2)生活利便性が良好な中心市街地内の住宅地域であり需要は堅調であるが、供給物件がほぼ無いのが現状である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が北東であるほかは概ね標準画地であり個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市大手１丁目５２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,007 円／平米 21万8,219 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,084 円／平米 21万1,862 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,148 円／平米 21万2,073 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市大手１丁目５２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,609 円／平米 13万7,559 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,326 円／平米 14万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,347 円／平米 20万6,119 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市大手１丁目５２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,445 円／平米 17万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,613 円／平米 17万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,696 円／平米 21万579 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市大手１丁目５２９８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,171 円／平米 17万5,783 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,171 円／平米 17万5,783 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,526 円／平米 21万17 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情