路線価 (2023) 長野県上田市秋和字石ノ町575-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円／坪 1平米 3万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち市街地の北部から西部に至る近郊住宅地で、左岸地域のうち御所、諏訪形、中之条地区を含む。特に、常磐城、緑が丘、秋和地区に強い代替競争関係を有する。需要者は市内に居住する３０～４０代の勤労者が中心であるが、圏域外からの転入者も見られる。新型コロナの影響は限定的で、需給についてはやや緩慢。土地は１千万円台前半、新築の戸建は２千万円台半ばの物件が需要の中心と認められる。 (2) 同一需給圏は上田市内の千曲川右岸における住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者が中心で、周辺市町村からの転入者も含む。周囲に水田が多く残る新興の住宅地域である。市街地へのアクセスが比較的良好である等、潜在的な需要が見込まれる。但し、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。なお、需要の中心となる価格帯は土地で概ね７００万円～１，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は自用の戸建住宅を中心とした地域であり、取引価格を指標に地価が形成されるのが一般的である。一方、共同住宅は事業採算性が低く、投資用収益物件としての取引は少ないため合理的な試算価格を求めることが困難である。従って、複数の取引事例より求め、市場の実態を反映する比準価格を標準としながら、周辺の標準地価格とのバランスにも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅の自己使用目的の取引が中心の地域であり、収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格であるが想定要素も含むため精度はやや劣る。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の高い事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した価格である。よって本件は信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上田駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ちつつある新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	水田が多く残る新興住宅地域。平坦地勢。
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型の住宅地域であるが、近年宅地化の動きは緩慢なものに留まっており、今後も安定的な推移が思料される。低金利等に支えられ、徐々に引き合いが増えてきているが、供給も厚く地価は横這い傾向が続くと思われる。 (2)周囲に水田が多く残る新興の住宅地域である。市街地へのアクセスが比較的良好である等、潜在的な需要が見込まれる。但し、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ここ数年県内景気は緩やかな回復傾向で都市部を中心に需要は上向き、上田市でも市街地や市街地に近いエリアでは需要は堅調で地価も改善している。 (2)上田市では中心市街地、及びその周辺の利便性の良い地域では需要が回復し地価は下げ止まりから上昇に転じている。
地域要因
(1)市街地近郊での大型店等の建築・開設などの動きは落ち着いている。秋和地区の人口・世帯数は横這い。 (2)周囲に水田が多く残る新興の住宅地域である。市街地へのアクセスが比較的良好である等、潜在的な需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準画地と比較して特に際立った個別的要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221020203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,216 円／平米 12万9,648 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,490 円／平米 10万7,412 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,792 円／平米 12万4,940 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,418 円／平米 12万3,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,201 円／平米 10万9,763 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,434 円／平米 11万7,145 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,828 円／平米 11万8,447 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,511 円／平米 10万4,175 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221020203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,208 円／平米 14万2,846 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,780 円／平米 14万1,431 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,952 円／平米 11万2,245 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情