路線価 (2023) 長野県上田市上田原字谷口827-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市上田原字谷口８２７番６
価格時点	2023 年
駅名	赤坂上駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	814万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	814万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上田市千曲川左岸地区の住宅地で、需要者は市内及び上田市を主とする周辺市町村等の居住者が中心である。熟成を増しつつある既成住宅地であるが、周辺では多くの分譲住宅地（小規模分譲地が中心）が販売中で、分譲住宅地の供給過剰感があるものの、地価の底打ち感や住宅ローンの金利上昇懸念から土地需要は顕在化し、回復傾向。土地価格は総額９百万円程度、土地建物で総額２千３百万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は北陸新幹線上田駅の圏域で、上田駅から直線距離にて３～４ｋｍの平坦地に及ぶ。そのうち、千曲川左岸の上田原、諏訪形、御所、中之条地区の平坦地を需給の中心とする。需要者は上田市在住の２０～４０代の勤労者を主とするが、圏域外からの転入者もみられる。土地については７００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台半ばの物件が需要の中心と把握されるが、高低の幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅、アパート等が混在する。収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し、直接法により試算したが、周辺アパートの供給過剰感もあり、当地域の現行賃料水準では土地価格に相応する賃料は得られないため、低位に求めざるを得ない。よって、千曲川左岸の複数の売買実例を基礎とし、実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域は戸建住宅、アパート等が混在するが、建築されるアパートの多くは遊休地利用の一方途であるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的にてなされているため、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤坂上駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市上田原字谷口８２７番６
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市営住宅団地に隣接する国道１４３号北背後の住宅団地
街路	基準方位北５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千曲川左岸地区に存する住宅団地であり市街地へのアクセスが比較的良好である等、需要は比較的堅調に推移しているまた、新型コロナウイルスの影響は限定的。 (2)郊外型の住宅地域であるが、このところ宅地化の動きは緩慢である。今後も現状維持的な推移が思料されるが、付近一円の住宅地需要は底堅く、地価は横這い基調が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ここ数年県内景気は緩やかな回復傾向で都市部を中心に需要は上向き、上田市でも市街地や市街地に近いエリアでは需要は堅調で地価も改善している。 (2)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数、新設住宅着工件数増加傾向。
地域要因
(1)千曲川左岸地区に存する住宅地域であり市街地へのアクセスが比較的良好である等、需要は比較的堅調に推移している。 (2)８月、神畑にスーパーセンターオープン。上田原地区の人口は前年比０．１％、世帯数は同０．６％増加。
個別的要因	(1)方位が東であるほかは概ね標準画地であり個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田原字谷口８２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万510 円／平米 13万3,926 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,544 円／平米 12万7,426 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,329 円／平米 11万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田原字谷口８２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,866 円／平米 11万8,573 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,952 円／平米 11万5,551 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,702 円／平米 11万8,031 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田原字谷口８２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,725 円／平米 13万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,984 円／平米 12万8,881 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,264 円／平米 11万9,889 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田原字谷口８２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,605 円／平米 10万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,117 円／平米 11万6,097 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,870 円／平米 11万8,586 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田原字谷口８２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万835 円／平米 13万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,487 円／平米 12万7,238 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,277 円／平米 11万6,626 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情