路線価 (2023) 長野県上田市上丸子字宮ノ前1002-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
価格時点	2023 年
駅名	大屋駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	821万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	828万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上田市全域に及び、しなの鉄道大屋駅を圏域とする旧丸子町一帯で、上丸子、中丸子、下丸子地区のほか、御岳堂、長瀬地区により強い代替競争関係が働く。需要者は旧丸子町の居住者が多くを占めるが、旧武石村、長和町からの転入者も見られる。生産年齢人口減が続く中、売り物件が各所に見られ、需給は緩い。土地は６００～１２００万円、新築の戸建は２０００万円台前半の物件が需要の中心であるが、高低の幅がある。 (2) 同一需給圏は旧丸子町の住宅地域一帯である。需要者は丸子地区の居住者、丸子地区に生活基盤を有する者が中心である。旧丸子町の中心部に近い住宅地域であるが、総体的に丸子地区の衰退は著しく今後も同様に推移すると思われる。又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。なお、需要の中心となる価格帯は土地で６００～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣一円に賃貸共同住宅等の収益物件は数少なく、戸建住宅の賃貸事例もない。価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性は選択の指標に入らないため、収益価格の試算は行わなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、単価と総額との関連性、旧丸子町、特に上丸子地区の人口、世帯数の推移動向を考慮に入れ、前年価格との均衡に充分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格である。収益価格は戸建住宅が支配的な地域であり、賃貸市場が未成熟で当面は新規需要も見込めないため収益還元法を非適用とした。よって本件は比準価格を中心に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大屋
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	90 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧丸子町の中心部に近い既成の住宅地域。西向き緩傾斜地勢。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧丸子町の既成住宅地域で安定的硬直的に推移している。人口減少傾向から有効需要が細く、地価は調整が続くと予測される。 (2)旧丸子町の中心部に近い住宅地域であるが、総体的に丸子地区の衰退は著しく今後も同様に推移すると思われる。又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数、新設住宅着工件数増加傾向。 (2)上田市では、中心市街地やその周辺の利便性の良い地域を除き需給動向は緩慢であり、丸子地区でも需要は依然として総体的に弱含みで推移している。
地域要因
(1)安定的に推移しており、地域要因に特段の変化はない。上丸子地区の人口は前年比３．１％、世帯数は同１．６％減少。 (2)旧丸子町の中心部に近い住宅地域であるが、総体的に丸子地区の衰退は著しく、当該地域の需要も弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が西である他は概ね標準であり、個別的要因の変動はない。南側道のセットバック、接面道路が都市計画街路予定地を含むが価格への影響はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万167 円／平米 6万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,804 円／平米 7万5,390 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,509 円／平米 7万7,721 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,952 円／平米 8万5,797 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,316 円／平米 9万3,613 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,795 円／平米 7万8,666 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,258 円／平米 6万3,667 円／坪
推定価格 平米 坪	2万588 円／平米 6万8,064 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,395 円／平米 7万7,344 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,083 円／平米 8万2,924 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,933 円／平米 8万2,428 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,611 円／平米 7万8,058 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上丸子字宮ノ前１００２番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,259 円／平米 7万3,588 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,529 円／平米 7万4,481 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,468 円／平米 7万7,585 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情