路線価 (2023) 長野県上田市中央1-5099-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	810万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	810万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上田市住居表示地区で、上田駅から５００ｍ前後の徒歩圏により強い代替競争関係が働く。需要者は小売り販売業、飲食業、金融業等を行う地元の法人個人のほか県内外の法人を含む。飲食店を中心に地方消費経済の停滞、顧客の郊外流出などから客足は減少している。今後も停滞傾向が続くと思われるが、地価は周辺住宅地価との関連で底堅くなっている。散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は上田市街地内の商業地域で、需要者は地元の小売・飲食業者等の他、広域で事業展開を図る県内外の企業等である。駅前に近接する場所的な優位性から需要は見込まれるが、大型商業施設への顧客の流失が顕著で当該地域の繁華性は衰退傾向にある。又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から景気の先行きが不透明であり、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は数少ない中心街の事例を採用し、周辺地域より検討を加えたもので、近隣の市場実態を映した具体的実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、付近の商況を踏まえて前年価格との均衡を検討し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含むため精度は劣る。比準価格は上田市の中心市街地内における商業地の事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥当性を有する価格が求められた。よって実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上田駅北東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	22.7 坪 (75 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種専門店が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	8 m
面積	70 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	駅前通りに形成された中心商業地域。
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近接する商業地域で安定基調。大型店等の郊外拡散化から中心街を取り巻く厳しい情勢に変化はなく、マンション用地需要にも若干陰りが見られる。地価は上昇傾向にある背後地との関連で底堅い推移が予測される。 (2)駅前に近接する場所的な優位性から需要は見込まれるが、大型商業施設への顧客の流失が顕著で当該地域の繁華性は衰退傾向にある。又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数増加傾向。コロナ禍にあって厳しかった観光、飲食は一部で持ち直しの動きが見られる。 (2)中心市街地では需要が回復しており、利便性の良好な市中心部への回帰傾向も窺え、加えて中心部ではマンション建設が増加している。
地域要因
(1)街並みに変化は見られない。散在する空店舗はほとんどがそのまま残っている。 (2)駅前に近接する場所的な優位性から需要は見込まれるが、大型商業施設への顧客の流失が顕著で当該地域の繁華性は衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。土砂災害防止法による土砂災害警戒区域に指定されているが、価格への影響はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,060 円／平米 26万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,526 円／平米 27万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,017 円／平米 36万410 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,995 円／平米 19万1,731 円／坪
推定価格 平米 坪	6万411 円／平米 19万9,719 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,880 円／平米 34万6,733 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,493 円／平米 24万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,493 円／平米 24万9,580 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,353 円／平米 37万4,745 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,815 円／平米 21万4,278 円／坪
推定価格 平米 坪	7万605 円／平米 23万3,420 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,381 円／平米 34万8,390 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210820203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市中央１丁目５０９９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,607 円／平米 24万39 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,607 円／平米 24万39 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,163 円／平米 28万8,161 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情