路線価 (2023) 長野県上田市上田字中丘1473-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市上田字中丘１４７３番５
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円／坪 1平米 4万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上田市一円に及び、国道１８号線バイパス、神科台地の国道１４４号線及び浅間サンラインの沿線により強い代替競争関係が作用する。需要者は物販業、飲食業、沿道サービス業、流通業等を行う県内の法人が中心。幹線ないし準幹線沿線は各所に展開する大型商業施設との競合で収益環境は厳しいものの、地価は流通業施設用地等の需要が出て来て底堅くなっている。商業地の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需要圏は上田市街地内及び近郊の路線商業地域である。需要者は沿道サービス業を営む市内の事業者及び広域で店舗、営業所を展開する県内外の企業である。当該地域は国道１８号上田バイパス沿いの路線商業地域であり、街路の系統連続性に優り、中古車ディーラー、流通業者等の業績好調な企業の需要も見込めることから地価は上昇傾向にある。取引が少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の信頼性はやや劣る。比準価格は市内各所に散在する幹線ないし準幹線沿線の事例を採用し、各方面から比較検討を加えたもので、全般景気の回復傾向を受けて徐々に底堅くなっている付近の状況を映した実証的な価格と位置づけられる。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、前年価格との均衡を検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上田駅北東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の郊外型店舗が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市上田字中丘１４７３番５
標準地の範囲
東	250 m
西	170 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外型の路線商業地域。南西向き緩傾斜地勢。
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地北部を迂回する国道バイパスとして普通車の交通量が多く、路線商業地域として底堅い収益力を保持する。流通業関連施設等の新規需要もあり、地価は強含み。今後も堅調な展開が予測される。 (2)国道１８号上田バイパス沿いの路線商業地域であり、前面道路の通行量は多く、街路の系統連続性も優ることから需要は底堅く、価格は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数増加傾向。コロナ禍にあって厳しかった観光、飲食は一部で持ち直しの動きが見られる。 (2)中心市街地は有効需要に支えられ、横ばい傾向。郊外は競争が厳しく地価は弱含みであるが、一部の幹線は有効需要が高まっている。
地域要因
(1)新規出店の動きはないものの撤退する店舗もなく、路線商業地域として安定している。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220320203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田字中丘１４７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,849 円／平米 18万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,849 円／平米 18万1,331 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,053 円／平米 14万2,333 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田字中丘１４７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,445 円／平米 17万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,613 円／平米 17万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,362 円／平米 14万49 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210620203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田字中丘１４７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,961 円／平米 18万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,961 円／平米 18万5,007 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,795 円／平米 15万1,398 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田字中丘１４７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,387 円／平米 11万377 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,144 円／平米 11万6,186 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,496 円／平米 14万492 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市上田字中丘１４７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,264 円／平米 10万3,359 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,264 円／平米 10万3,359 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,536 円／平米 14万624 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情