路線価 (2023) 長野県上田市常田2-869-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市常田２丁目８６９番４
価格時点	2023 年
駅名	上田駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円／坪 1平米 6万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上田市内及び周辺市の圏域と把握した。代替・競争関係が強い地域は市街地の幹線道路沿いに展開する路線商業地が中心となる。需要者は県内外の企業と考えられるが、中心部の空洞化が加速しており、近隣地域及びその周辺では大型小売店舗を核として営業しつつも、新規大型店の進出により相対的吸引力は低下し、需要は減退傾向。土地取引は少なく需要に個別性が強いことから中心価格帯の総額としての把握は困難である。 (2) 同一需給圏は上田市街地内の主要幹線沿いの商業地域で、需要者は県内外で店舗、営業所等を展開する企業及び沿道サービス業等を営む地元の事業者等である。市街地内を縦横断する国道１４１号沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、車輌の通行量は多く顧客の流動性も高い。但し、市内の幹線需要が分散化して郊外の新設路線等に移行しつつある状況の中で当該地域の需要は弱含みで推移している。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替・競争関係が強い商業地内の取引からの価格を主に求めたものであり、規範性を有する価格と思料される。収益価格は土地に帰属する純収益を還元利回りで還元して求めたが、純収益を求める土地残余法は想定要素が多く介在しており、精度にやや難がある。よって、店舗向用地の取引から求められた信頼性の高い比準価格を中心としながらも、収益価格も参酌し、かつ代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市街地内の主要幹線沿いにおける商業地の取引事例を基に試算しており実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格である。収益価格は低層の店舗・事務所ビルを想定して求めた理論的な価格であるが、試算の過程において想定要素を含むため精度はやや劣る。よって本件は信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上田駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市常田２丁目８６９番４
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地内のほぼ熟成した路線商業地域
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１４１号沿いの路線商業地域であるが、小規模店舗等は大型店との競合が厳しく、さらに新型コロナの影響により不透明感が増し、需要は弱含みで地価は低迷が継続すると予測するが、背後住宅地との価格バランス。 (2)上田市内の路線商業地は分散化が進み、用地確保が比較的容易で収益性の見込める新設路線等に需要が移行しており、国道１４１号沿線における当該地域の需要も弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)中心市街地は有効需要に支えられ横這い傾向にあったが、コロナ禍によって若干の調整を余儀なくされていが、ポストコロナの動きもみられる。 (2)既存の商業地については状況に大きな変化はなく、収益性や個別の要因による選別が行われ条件の劣る不動産は需要が顕在化し難い状況にある。
地域要因
(1)特記すべき地域要因の変動はない。 (2)市内の幹線需要が分散化して郊外の新設路線等に移行しつつある状況の中で、国道１４１号沿線における当該地域の需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211020203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常田２丁目８６９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万755 円／平米 20万856 円／坪
推定価格 平米 坪	6万755 円／平米 20万856 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,038 円／平米 21万8,322 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常田２丁目８６９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,995 円／平米 19万1,731 円／坪
推定価格 平米 坪	6万411 円／平米 19万9,719 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,198 円／平米 22万2,157 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常田２丁目８６９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,815 円／平米 21万4,278 円／坪
推定価格 平米 坪	7万605 円／平米 23万3,420 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,496 円／平米 21万6,530 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221020203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常田２丁目８６９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,761 円／平米 40万5,848 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,761 円／平米 40万5,848 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,894 円／平米 25万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市常田２丁目８６９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,060 円／平米 26万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,526 円／平米 27万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,726 円／平米 21万3,984 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情