路線価 (2023) 長野県上田市下之郷字浅間原813-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上田市長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
価格時点	2023 年
駅名	下之郷駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8億2,300万 円 (82321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億3,100万 円 (82321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東北信全域に及び、上田市ほか東御市、千曲市、坂城町等周辺市町により強い代替競争関係が作用する。需要者は製造業を営む東北信地区の法人を中心としながらも県外の法人も見られる。長野県内は機械系製造業の持ち直しが続いており、半導体、流通関連、産業機械などに業績を回復させる企業が増加している。工業地の取引は件数が少なく、中心価格帯は把握出来ない。 (2) 同一需給圏は上田市及び東・北信地方の工業地域。需要者は県内外の製造業を中心とした企業である。最近の工業地の需要動向は、半導体不足等による経済安全保障の観点や急激な円安を背景に工場の国内回帰の動きが増加してる。加えて物流拠点の強化、再編成からインター周辺の工業地などは需要が旺盛で全体的に改善傾向である。ただし、当該地域のような既存の工業団地については供給が限られ、取引は少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業団地といった地域柄、最近における類似の取引事例は絶対数が少ないものの、各方面から接近を試みた比準価格は近隣周辺の地価水準とも整合性を保つものと思料する。一方、東信地区の工業地域では自用の工場が圧倒的中心をなしているため適正な賃料水準が把握し難く、収益価格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、現経済情勢を勘案するとともに、単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は業種等により個別性の強い工場の賃貸を想定することは非現実的であり、工場の賃貸事例も収集が困難であることから適用しなかった。工業地については立地条件等による利便性、生産性等を重視した市場動向が価格に反映される傾向にあることから、同一需給圏内の広範囲より工業地の実際の取引事例を採用して求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下之郷駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	24900.5 坪 (82321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ林間工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上田市長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	450 m
南	300 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	320 m
奥行き	240 m
面積	80000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	上田市南西部の丘陵に位置する工業団地。
街路	１４ｍ市道、　　西側道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内における位置、幹線道路とのアクセスなどから今後も堅調な展開が見込まれる。製造業を中心とした景気回復傾向を受けて近隣の地価も底堅くなってきており、今後も強含みの推移が予測される。 (2)半導体不足等による経済安全保障の観点や急激な円安を背景に工場の国内回帰の動きが増加し、加えて物流拠点の強化、再編成からインター周辺の工業地などは需要が旺盛で国内工業地の需要は全体的に改善傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 3万2,895円 1平米 9,950円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 3万2,895円 1平米 9,950円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口横這い。世帯数増加傾向。生産は緩やかに増加し、有効求人倍率は前月比増加が続いている。 (2)物流拠点の強化、再編成等からインター周辺の工業地などは需要が旺盛であるが、立地条件等により温度差がみられるが総体的に供給物件が枯渇気味。
地域要因
(1)近隣地域及びその周辺において特に要因変化はない。 (2)郊外の自然環境の良い工業団地であるが、高速道インターからは離れており、交通利便性はやや劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。角地が標準的であり個別格差はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,506 円／平米 4万1,345 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,594 円／平米 4万1,636 円／坪
標準価格 平米 坪	1万691 円／平米 3万5,344 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720521 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,134 円／平米 4万115 円／坪
標準価格 平米 坪	1万45 円／平米 3万3,209 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,488 円／平米 5万4,509 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,325 円／平米 5万3,970 円／坪
標準価格 平米 坪	1万108 円／平米 3万3,417 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	小諸市
地域	長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,271 円／平米 2万732 円／坪
推定価格 平米 坪	6,340 円／平米 2万960 円／坪
標準価格 平米 坪	9,953 円／平米 3万2,905 円／坪
査定価格 平米 坪	9,950 円／平米 3万2,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220220217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,395 円／平米 3万1,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,158 円／平米 3万276 円／坪
標準価格 平米 坪	9,345 円／平米 3万895 円／坪
査定価格 平米 坪	9,350 円／平米 3万911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情