路線価 (2023) 長野県岡谷市郷田1-376-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 岡谷市長野県岡谷市郷田１丁目３７６番２外
価格時点	2023 年
駅名	岡谷駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	948万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	946万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡谷市内の住宅地域一帯であるが、代替性が強いのは中心部に近い利便性良好な住宅地域。需要者の中心は、岡谷市居住の一次取得者層で、外部からの転入は限定的である。需給動向は、市街地内で新規分譲等の供給は多くないが、中心市街地及びその周辺地域は人口減少傾向にあり、需要も低調で、需給は弱含み傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は岡谷市全域の住宅地域であり、特に市街地中心部に近い一般住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者は市内在住の子育て世代の一次取得者を中心に、高齢者層の買換えも一部見られる。公共公益施設、商業施設に比較的近く利便性の高い住宅地域であるが、地域内人口の減少、地域経済の停滞等を受けて需要は弱含みである。土地は８００～１０００万円、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、岡谷市街地内の類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。周辺にはアパート等も見受けられるが、土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、取引は自用目的が多い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心としているが、共同住宅も散見される。共同住宅は地主の相続税対策や遊休地利用を目的として建築されることが多いため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が映し出されず、住宅地の地価を捉え難い面もある。従って現実の市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡谷駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い中に、小工場も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡谷市長野県岡谷市郷田１丁目３７６番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所、病院、大型店等に近く、利便性良好な既存住宅地域。市街地内の人口減少、高齢化、郊外への需要流出等から、住宅地需要は弱含み傾向が続いており、地価は下落傾向継続と予測する。 (2)既成市街地の一般住宅地域であり安定している。今後も現状を維持して安定的に推移していくと思われるが、人口減少と地域の高齢化の影響から地価は弱含み傾向となると懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。岡谷市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率は県平均をやや上回っている。 (2)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220120204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目３７６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,997 円／平米 14万8,760 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,951 円／平米 14万8,608 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,367 円／平米 14万65 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目３７６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,026 円／平米 11万9,102 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,772 円／平米 14万4,710 円／坪
標準価格 平米 坪	4万84 円／平米 13万2,518 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210120204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目３７６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,896 円／平米 11万8,672 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,960 円／平米 11万2,272 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,260 円／平米 12万9,794 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目３７６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,342 円／平米 14万6,595 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,431 円／平米 14万6,889 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情