路線価 (2023) 長野県岡谷市大栄町2-8361-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 岡谷市長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
価格時点	2023 年
駅名	岡谷駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円／坪 1平米 3万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡谷市内の住宅地域一帯である。需要者の中心は、岡谷市に居住する一次取得者等で、外部からの転入は限定的である。需給動向は、周辺地域も含めて開発余地は少なく、新規分譲等の供給は少ないが、市街地内及び周辺地域の人口減少傾向から需要も低調であり、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は岡谷市市街地の既成住宅地域とその周辺の新興住宅地域。需要者は市内に居住する４０代程度の第一次取得世代の勤労者が中心で、他市町村からの流入はほとんど見られない。需給動向は、地域は旧来からの中規模以上の住宅地が多く、成熟の程度も高く、新たな開発余地が乏しいことから、新規の土地取引は余り見られない。取引の中心価格帯は、２００～２５０㎡の土地で８００～１０００万円程度、戸建物件で２５００～３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性ある現実の取引事例に基づき実証的である。当該地域はアパート等も散見されるが、土地既得者によるアパート経営が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、当該地域は戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引がほとんどである。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は成熟した一般住宅地域で、共同住宅は少ない。あっても既存地主の土地活用策が中心で、近年は相続税対策から一部に新築アパートも見られる程度であるため、収益価格の相対的信頼度は低い。土地取引は利便性、快適性を目的とした自用目的が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡谷駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡谷市長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小学校、店舗等に近く利便性の高い既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと思料される。市街地内の人口減少傾向、高齢化、郊外への需要流出等から、需要は低調で、今後も地価は下落傾向と予測する。 (2)岡谷市市街地の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。熟成度の高い地域で大きな変化は見られないが、岡谷市は人口の減少に伴い宅地需要は低迷しており、地価は下落が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。岡谷市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率は県平均をやや上回っている。 (2)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)地域要因に大きな変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220120204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,336 円／平米 8万455 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,384 円／平米 11万3,674 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,817 円／平米 11万8,411 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210520204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
推定価格 平米 坪	4万958 円／平米 13万5,407 円／坪
標準価格 平米 坪	4万552 円／平米 13万4,065 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万208 円／平米 13万2,928 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,531 円／平米 13万689 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,531 円／平米 13万689 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,348 円／平米 14万2 円／坪
推定価格 平米 坪	4万745 円／平米 13万4,703 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,157 円／平米 13万6,065 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市大栄町２丁目８３６１番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,347 円／平米 13万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,268 円／平米 13万6,432 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,265 円／平米 12万9,810 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情