路線価 (2023) 長野県岡谷市中央町3-5009-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 岡谷市長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５
価格時点	2023 年
駅名	岡谷駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	408万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	408万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円／坪 1平米 4万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の中心商業地域又は路線沿い商業地域であるが、商住混在地域や住宅地域も含まれる。中心的な需要者は、店舗又は併用住宅取得目的の事業者であるが、住宅取得目的の個人も想定可能である。既成商店街は大型店や路線商業施設への顧客流出等により空洞化が進み、商業地としての需要は減退しているが、背後の住宅地域と価格水準が接近したことから、住宅用途の需要もあり得る。規模等が様々で、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は諏訪地域内の商業地域又は混在地域であるが、ＪＲ岡谷駅周辺の既成市街地内により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は地元の個人事業者が中心。需給動向はモータリゼーション化が進んだ結果、駐車場が確保できない小規模画地の商業地は引合自体が少なく、商業地需要は緩慢に推移している。需給の中心となる価格帯は、当事者の業種、個別事情に左右されることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗併用住宅や戸建住宅等の自用目的の建物が中心であり、賃貸用の商業施設に対する需要は少ない。よって、一般的なテナントビルを想定して求めた収益価格の規範性はやや劣る。一方、比準価格は、類似地域において現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので実証的であり、比準の過程も適切で、規範性が高い。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、岡谷市内の既存商業地域で発生した現実の取引事例から求めたもので、価格のバラツキもみられるが、実証的で市場性を反映する価格である。一方で収益価格は賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が見られないことから賃貸市場も形成されにくい傾向にあり、収益価格の信頼性は劣る。以上より比準価格を標準として、収益価格を参酌し、前年価格との変動率も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡谷駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡谷市長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧来の既成商業地域
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺住宅地域の地価水準が底堅く推移しており、近隣地域の地価を底支えしているが、旧来の商店街では商況回復の兆しは見られず、閉鎖店舗も多い。当面の間、地価下落は続くものと予測する。 (2)中小の小売店舗等が建ち並ぶ中心市街地の既存商業地域。新規開店している大型商業施設や郊外路線商業地域との競争を受けて既存商店街の商況は厳しく、今後も不動産需要は弱含みで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く、需要は弱含みである。レイクウォーク岡谷は賑わいが続くが、既成商業地域の衰退化傾向は続く。 (2)商況は駅前から郊外ロードサイド等の大型商業施設へ移行しているほか、市街地内での人口減少により既存商業地域の繁華性は減退し続けている。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)一方通行路沿いに既存小売店舗が建ち並ぶ商業地域。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,176 円／平米 5万6,784 円／坪
推定価格 平米 坪	4万669 円／平米 13万4,452 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,275 円／平米 13万9,761 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万970 円／平米 13万5,447 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,564 円／平米 13万799 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,603 円／平米 13万7,540 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,804 円／平米 14万4,816 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,023 円／平米 14万2,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,672 円／平米 15万992 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,937 円／平米 15万1,868 円／坪
推定価格 平米 坪	5万650 円／平米 16万7,449 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,846 円／平米 18万7,933 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情