路線価 (2023) 長野県岡谷市郷田1-2498-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 岡谷市長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
価格時点	2023 年
駅名	岡谷駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円／坪 1平米 4万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡谷市、下諏訪町、諏訪市内の商業地域及び混在地域一帯と把握する。需要者の中心は店舗又は事務所の営業を企図する地元事業者等であるが、住宅用途の需要者も想定可能である。需給動向は、人口減少や店舗経営者の高齢化等から潜在的供給圧力が高まっているのに対し、新たな事業用途の需要は低調であり、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は諏訪地域全域に及び、特に岡谷市中心市街地及びその周辺の幹線道路沿線の商業地により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業またはビル賃貸業を営む地元事業者を中心とする。営業不振などから供給圧力が強い一方、有効需要は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、岡谷市内の類似地域における実際の取引事例に基づき試算されたもので、実証的である。当該地域は中低層の商業ビルも見られるが、賃貸需要の低迷から空室も多く、収益価格は低位に試算された。また、想定要素も多いことから、相対的信頼性に劣る。以上より、相対的に規範性が高い比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣周辺地域には商業ビルも見られるが、近隣地域は中小規模の自用店舗、工場等が多く、総じて賃貸市場の成熟程度は低い。低迷する地域商況等も反映して商業ビルの賃貸市場は総じて未成熟な地域で、数少ない賃貸物件も古いものが多く、自用目的の店舗等が中心となっていることから、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡谷駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	114.6 坪 (379 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡谷市長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	30 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	20 m
面積	380 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの既成商業地域で、繁華性は高くなく、当面は現状にて推移と思われるが住宅地への移行の可能性もある。人口減少、地域内商況の低迷等から、需給は弱含み傾向で、地価は下落傾向継続と予測する。 (2)低層の店舗、事務所等を中心とする路線商業地域として今後も現状を維持するものと思われる。顧客の減少及び競争激化等から店舗経営は厳しい状態にあり、地価は今後も下落基調を継続。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。岡谷市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率は県平均をやや上回っている。 (2)市内人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く、需要は弱含みである。レイクウォーク岡谷は賑わいが続くが、既成商業地域の衰退化傾向は続く。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)大型店舗への顧客流出のため、既存の商業地域の衰退が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,895 円／平米 12万8,587 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,545 円／平米 12万7,430 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,545 円／平米 12万7,430 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220120204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万218 円／平米 16万6,021 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,314 円／平米 16万3,032 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,812 円／平米 16万4,678 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万490 円／平米 16万6,920 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,985 円／平米 16万5,250 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,579 円／平米 14万4,072 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,769 円／平米 8万1,886 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,597 円／平米 16万662 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,644 円／平米 15万7,511 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220920204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,032 円／平米 12万9,040 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,937 円／平米 13万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,115 円／平米 13万5,926 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情