路線価 (2023) 長野県岡谷市田中町3-8827-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 岡谷市長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外
価格時点	2023 年
駅名	岡谷駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	782万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	785万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諏訪地域全域に及び、幹線道路沿いの路線商業地により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業またはビル賃貸業を営む地元事業者や全国チェーン店を運営する企業を中心とする。営業不振などから供給圧力が強い一方、有効需要は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は把握困難である。 (2) 同一需給圏は岡谷市又は隣接する下諏訪町の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は全国的に店舗展開する事業者、または資金調達可能な地元商業事業者が中心。県道改良工事の完成から間がない東方の若宮地区では、店舗の新規出店も見られるが、現在のところ商業施設の集積が乏しく、土地取引件数は少ない。市場での中心となる価格帯は取引件数が少なく、個別の事情にも左右されるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺地域には郊外型の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、一部を除いて自用の建物が多く、商業事業者向けの賃貸物件は少ない。賃貸市場の熟成の程度は低く、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の信頼性は低いものと考えられる。本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は郊外型小売店、事務所、店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、自動車関連の店舗や事業所等、自用の建物が多く、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の信頼性はやや低いものと考える。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡谷駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡谷市長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	19 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの路線商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺の道路整備の完了により、今後も利便性の向上、店舗の集積が進むものと考えられる。 (2)中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域。県道の改良工事の完了に伴ない、徐々に熟成度の向上が見られる。周辺には空地も見られるが、今後店舗の集積が高まることが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。 (2)市内人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く、需要は弱含みである。レイクウォーク岡谷は賑わいが続くが、既成商業地域の衰退化傾向は続く。
地域要因
(1)大型店舗への顧客流出のため、既存の商業地域の衰退が見受けられる。 (2)大型店へ顧客が流出しており、既存商業地の減退がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220420204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,173 円／平米 8万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,257 円／平米 14万6,314 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,032 円／平米 15万5,488 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万490 円／平米 16万6,920 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,985 円／平米 16万5,250 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,156 円／平米 15万5,898 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210820204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,470 円／平米 14万3,712 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,510 円／平米 16万3,680 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	岡谷市
地域	長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,032 円／平米 12万9,040 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,937 円／平米 13万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,203 円／平米 15万9,359 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情